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(三)某商场土地为有偿出让取得,现拟整体出售,为此于2002年5月30日以收益法为主进行了估价,价值为1200万元,后因故未能立即成交。2002年8月商场投资100万元建成了一座自动扶梯用于连接商场的一楼和二楼,随后于2002年8月30日再次为出售商场而进行评估,估价仍以收益法为主,估得商场价值为1280万元,问:
1、确定商场在2002年8月30日的交易价格的最终依据是( )
A、1200万加100万
B、1280万加100万
C、200万
D、1280万
2、设以上最终确定的价格为P,若为投保火险而对商场进行估价,则评估价值为( )
A、P
B、P加上商场的土地使用权价格
C、P减去商场的土地使用权价格
D、P加上商场应补交的土地使用权出让金
(四)某工厂有一临街厂房,占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地,建筑面积为1800 m2,建筑物成新率为80%,房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料,2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650和1400元/ m2,其中土地使用权出让金为100和450元/ m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/ m2,而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/ m2。如果工厂将其厂房改造装修为商业用房的话,需投入的总费用大约是建筑面积750元/ m2。问:
1、如果按工业用途进行评估,估价目的为保险估价,估价时点为2001年5月9日,其合理的评估价值约为( )万元。
A、315.0
B、216.0
C、295.2
D、333.0
2、假设上述规划允许将其改造装修成为商业用房,不考虑改造装修投资的利息、利润,估价时点同上,该厂房的市场价格约为( )万元。
A、603
B、522
C、450
D、549
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(五)回答下列选择题
1、下列说法中错误的是( )
A、在假设开发法中,估算未来开发完成后的房地产价值不能采用成本法
B、在同一建筑工程估价项目中不能同时采用成本法和假设开发法
C、假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法
D、在房地产抵押价值评估中采用成本法评估出的价值不一定是保守的
2、商业物业所处的位置不同,租金会有较大的差异。在同一层商场内,对其租金起最终决定作用的因素是( )
A、是否靠近楼梯
B、是否靠近拐角
C、营业额的大小
D、临街面宽窄
3、下面估价目的的估价结果中肯定不是公开市场价值的是( )
A、房地产转让价格评估
B、房地产资产入股价值评估
C、房地产抵押价格评估
D、房地产拍卖底价评估
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估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况,并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料,在实际查勘和调研的基础上认为,估价对象为商业物业,此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多,故采用市场比较法及收益法进行估价,并将两种方法的估价结果加以综合,确定最终价值。 市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行修正,以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。 十、估价结果 ××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001-3009号商铺,建筑面积合计为547.15 m2,该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元,折合人民币为426万元(港元:人民币=1:1.07) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告应用的有效期(略) 估价技术报告 一、个别因素分析 ××商业城位于××区××,建筑结构为框架结构,共六层,外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地的地势平坦,且形状规则,内部装修档次较高,物业管理及维修保养情况良好。 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用(略) 六、估价测算过程 (一)运用市场比较法估价 由于同类物业的市场交易案例较多,选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照,经过充分考虑各物业的差异并作出修正后,得出估价对象的价格。具体的估价测算过程如下: 1、交易情况修正 可比实例A、B、C均为正常价格,因估价对象情况一致,不进行交易情况修正。 2、交易日期修正 有关统计部门的资料表明,2002年房地产的市场价格略有下降,但下降幅度较大的是[本文共有 7 页,当前是第 4 页] <<上一页 下一页>>
3、个别因素修正 以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略),故进行个别因素修正。 4、区域因素修正 可比实例A与估价对象属于同一个区域,但微观区位稍有区别,估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A; 可比实例B与估价对象属于同一个区域,但微观区位稍有区别,估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B; 可比实例C与估价对象属于同一个区域,但微观区位稍有区别,估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C; 市场比较法估价计算表 物业名称:商业城三层商铺 估价时点:2002年6月20日
项目名称 比较因素 | 估价对象 ××商业城 | 可比实例A ××酒店 | 可比实例B ××购物广场 | 可比实例C ××大厦 |
交易情况 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
交易时间 | 2002年6月 | 2002年2月 | 2002年5月 | 2002年6月 |
位置(交通) | ××区××路 | ××大道 | ××大道 | ××大道 |
楼 层 | 3 | 3 | 3 | 3 |
装 修 | 较好 | 较好 | 普通 | 较好 |
繁华程度(临街) | 较高 | 高 | 一般 | 高 |
成交价格 | 7500 | 6700 | 7550 | |
交易情况修正 | 100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
交易日期修正 | 100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
区域因素修正 | 100 | 100/103 | 100/98 | 100/102 |
个别因素修正 | 100 | 100/100 | 100/95 | 100/100 |
比准价格(港元) | 7282 | 7297 | 7042 |
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5、求取比准价格 平均比准价格单价=(7282+7197+7402)/3=7294港元/ m2 故采用市场比较法估价商业城三层3001-3009号商铺的公开市场价值总额为:
物业名称 | 物业地址 | 月租金水平(元/月· m2建筑面积) |
××酒店二层 | ××大道 | 90 |
××大厦二层 | ××大道 | 85 |
××购物城二层 | ××大道 | 80 |
平均租金 | 85 |
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七、估价结果确定 将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价价值: 最终估价价值=(399+396)/2=398万港元 综上所述,××商业城三层3001-3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。 附件(略) 四、改错题(本题10分)。 甲公司欲抵押贷款,委托某估价公司为其拥有的某酒店进行估价。该酒店共八层,每层建筑面积2000 m2,其中一层有600 m2为酒店大堂,900 m2出租用于咖啡厅,一层其他面积为酒店配套设施:其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间,每间建筑面积40 m2,会议室5间,建筑面积共500 m2,自用办公室3间,建筑面积共300 m2。该评估公司了解到该地段同档次酒店一层餐饮用途的正常市场价格为建筑面积20000元/ m2,同档次的办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/ m2,当地同档次的酒店客房每天的平均房价为250元,年平均入住率为60%,该酒店的正常经营平均每月总费用占客房每月的40%,会议室的租金平均每间每日1000元,平均每间每月出租20天,当地酒店类似房地产的资本化率为10%,该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容,请指出错误并改正: 一层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=1800万元 酒店客房每年总收益=250×280×365×(1-60%)=1022万元 酒店会议室每年总收益=1000×20×12=24万元 酒店年费用=1022×40%=409万元 酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元 酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)^30]=6005万元 酒店办公室价格=300×10000=300万元 该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元[本文共有 7 页,当前是第 7 页] <<上一页 下一页>>
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