一、商品房屋租赁合同的概念及法律特征
　　(一)概念
　　商品房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务做出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。
　　(二)特征
　　1.转移的是房屋使用权而非所有权
　　这是商品房屋租赁合同与商品房屋买卖合同的根本区别。后者是以转移房屋所有权为目的，而房屋租赁合同仅转移房屋的使用权，所有权并不发生变动，承租人仅能依合同约定对租赁房屋进行使用、收益，而不得处分。
　　2.诺成、双务、有偿合同
　　商品房屋租赁合同自双方当事人达成协议时成立，并不以房屋的交付为合同的成立要件，故为诺成合同而非实践合同。出租人通过移交房屋使用权而获取租金，承租人则通过缴纳租金获取房屋使用权，双方当事人互负权利义务，为双务有偿合同。
　　3.实行登记备案制度
　　与其他租赁相比，商品房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向建设(房地产)主管部门履行登记备案手续。