第六章 经济评价指标与方法
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果、各类经济评价指标及其计算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 效益和费用识别
一、投资与成本
(一)广义投资与成本的概念
1.投资
2.成本
(二)房地产投资分析中的投资与成本
1.开发项目总投资
2.开发产品成本
3.营业成本
4.期间费用
5.运营费用
二、营业收入、利润和税金
(一)营业收入
(二)利润
(三)税金
1.营业税金及附加
2.城镇土地使用税和房产税
3.土地增值税
4.企业所得税
三、房地产投资经济效果的表现形式
(一)置业投资
(二)开发投资
第二节 经济评价指标
一、投资回收与投资回报
二、经济评价指标体系
三、全部投资和资本金评价指标的差异
四、通货膨胀的影响
第三节 动态盈利能力指标及其计算
一、财务净现值
二、财务内部收益率
三、动态投资回收期
第四节 静态盈利能力指标及其计算
一、成本利润率与销售利润率
(一)成本利润率
(二)销售利润率
二、投资利润率
三、资本金利润率和资本金净利润率
(一)资本金利润率
(二)资本金净利润率
四、静态投资回收期
五、现金回报率与投资回报率
(一)现金回报率
(二)投资回报率
第五节 清偿能力指标及其计算
一、利息
二、借款偿还期
三、利息备付率
四、偿债备付率
五、资产负债率
六、流动比率
七、速动比率
第六节 房地产投资方案经济比选
一、方案经济比选及其作用
(一)方案经济比选
(二)方案经济比选的类型
(三)方案经济比选的作用
(四)方案比选中的决策准则
1.备选方案差异原则
2.最低可接受收益率原则
3.不行动原则
二、方案经济比选定量分析方法
(一)净现值法
(二)差额投资内部收益率法
(三)等额年值法
(四)费用现值比较法和费用年值比较法
(五)其他经济比选方法
三、方案经济比选方法的选择
(一)比选方法选择规则
(二)方案经济比选的特殊注意事项
考试要求
1.掌握效益和费用识别;
2.掌握投资回收与投资回报;
3.掌握经济评价指标体系;
4.全部投资和资本金评价指标的差异
5.了解通货膨胀的影响;
6.掌握动态盈利能力指标及其计算;
7.掌握静态盈利能力指标及其计算;
8.掌握利息、借款偿还期、利息备付率、偿债备付率指标及其计算;
9.熟悉资产负债率、流动比率和速动比率指标及其计算;
10.熟悉方案经济比选的概念及其作用;
11.掌握方案经济比选定量分析方法;
12.熟悉方案经济比选方法的选择规则及特殊注意事项。
第七章 风险分析与决策
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。
第一节 房地产投资项目不确定性分析
一、房地产开发项目的重要不确定性因素
(一)土地费用
(二)建筑安装工程费
(三)租售价格
(四)开发期与租售期
(五)容积率及有关设计参数
(六)资本利率
(七)贷款利率
二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
(一)购买价格
(二)权益投资比率
(三)空置率
(四)运营费用
三、不确定性因素的相互作用
第二节 盈亏平衡分析
一、盈亏平衡分析的基本原理
二、房地产开发项目盈亏平衡分析
(一)最低租售价格分析
(二)最低租售数量分析
(三)最高土地取得价格
(四)最高工程费用
(五)最高购买价格
(六)最高运营费用比率
(七)多因素临界点组合
三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例
(一)保本点分析
(二)临界点分析
第三节 敏感性分析
一、敏感性分析的概念
二、敏感性分析的步骤
三、单因素与多因素敏感性分析
四、敏感性分析的“三项预测值”法
第四节 风险分析
一、风险分析的界定
二、风险分析的一般过程和方法
(一)风险辨识
(二)风险估计与评价常用方法
1.调查和专家打分法
2.解析方法
3.蒙特卡洛模拟法
三、概率分析的步骤与概率确定方法
(一)概率分析的步骤
(二)概率的确定方法
四、概率分析中的期望值法
(一)期望值法的步骤
(二)期望值法应用示例
五、蒙特卡洛模拟法
第五节 决策的概念与方法
一、决策的概念
(一)决策及其特征
(二)决策的原则与评价标准
(三)决策理论
二、决策的方法
(一)确定型决策方法
(二)风险型决策方法
(三)不确定型决策方法
三、房地主投资决策
(一)房地产投资决策的工作阶段与步骤
(二)房地产投资决策的类型
(三)房地产投资决策中的投资策略与投资收益目标
第六节 房地产投资决策中的实物期权方法
一、传统投资决策方法的局限性
二、房地产投资决策的期权性质
三、实物期权方法与房地产投资决策
(一)关于实物期权方法及适用范围
(二)实物期权方法投资决策的一般过程
(三)房地产投资决策中常见的期权问题
1.确定合理的开发时机(等待投资型期权)
2.决定是否放弃投资机会或项目(放弃型期权)
3.决定是否开发一些成长型项目(成长型期权)
四、实物期权方法的实际应用
五、应用实物期权方法的实际应用
(一)注意实物期权方法与传统投资决策填报有机结合
(二)注意实物期权方法在应用过程中的一些假设条件
(三)注意实物期权方法自身存在的局限性
考试要求
1.掌握房地产开发项目的主要不确定性因素;
2.掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素;
3.熟悉不确定性因素的相互作用;
4.掌握盈亏平衡分析;
5.掌握敏感性分析的概念和步骤;
6.掌握单因素与多因素敏感性分析;
7.了解敏感性分析的“三项预测值”法;
8.掌握风险分析的界定;
9.了解风险分析的一般过程和方法;
10.熟悉概率分析的步骤与概率确定方法;
11.掌握概率分析中的期望值法;
12.了解蒙特卡洛模拟法;
13.掌握决策的概念;
14.了解决策的方法;
15.掌握房地产投资决策;
16.掌握传统投资决策方法的局限性;
17.了解房地产投资决策的期权性质;
18.了解实物期权方法与房地产投资决策;
19.熟悉实物期权方法的实际应用;
20.了解应用实物期权方法决策时需注意的问题。
第八章 房地产开发项目可行性研究
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 可行性研究概述
一、可行性研究的含义和目的
二、可行性研究的作用
(一)申请项目核准的依据
(二)项目投资决策的依据
(三)筹集建设资金的依据
(四)开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
(五)下阶段规划设计的依据
三、可行性研究的依据
四、可行性研究的工作阶段
(一)投资机会研究
(二)初步可行性研究
(三)详细可行性研究
(四)项目评估与决策
第二节 可行性研究的内容与步骤
一、可行性研究的内容
(一)项目概况
(二)开发项目用地的现状调查
(三)市场分析和建设规模的确定
(四)规划设计方案的选择
(五)资源供给条件分析
(六)环境影响评价
(七)项目开发组织机构和管理费用的研究
(八)开发建设计划的编制
(九)项目经济及社会效益分析
(十)结论及建议
二、可行性研究的步骤
(一)接受委托
(二)调查研究
(三)方案选择和优化
(四)财务评价和综合评价
(五)编制可行性研究报告
第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择
一、房地产开发项目策划
(一)区位分析与选择
(二)开始内容和规模的分析与选择
(三)开发时机的分析与选择
(四)合作方式的分析与选择
(五)融资方式与资金结构的分析与选择
(六)产品经营方式的分析与选择
二、构造评价方案
三、选择基础参数
(一)时间类参数
(二)融资相关参数
(三)收益相关指标
(四)评价标准类指标
第四节 房地产开发项目投资与收入估算
一、投资估算
(一)土地费用
1.征收补偿费
2.土地出让价款
3.土地转让费
4.土地租用费
5.土地投资折价
(二)勘察设计和前期工程费
(三)房屋开发费
1.建筑安装工程费
2.基础设施建设费
3.公共配套设施建设费
(四)其他工程费
(五)开发期间税费
(六)管理费用
(七)销售费用
(八)财务费用
(九)不可预见费
二、资金使用计划
三、收入估算与资金筹措
(一)收入估算
1.租售方案
2.租售价格
3.租售收入
4.收款方式
(二)资金筹措
第五节 房地产开发项目财务报表的编制
一、基本报表
(一)现金流量表
1.项目投资现金流量表
2.资本金现金流量表
3.投资者各方现金流量表
(二)财务计划现金流量表
(三)利润表
(四)资产负债表
二、辅助报表
三、财务报表的编制
第六节 可行性研究报告的撰写
一、项目可行性研究报告的基本构成
(一)封面
(二)摘要
(三)目录
(四)正文
(五)附表
(六)附图
二、项目可行性研究报告正文的写作要点
(一)项目总说明
(二)项目概况
(三)投资环境研究
(四)市场研究
(五)项目地理环境和附近地区竞争性发展项目
(六)规划方案及建设条件
(七)建设方式及进度安排
(八)投资估算及资金筹措
(九)项目评估基础数据的预测和选定
(十)项目经济效益评价
(十一)风险与不确定性分析
(十二)可行性研究的结论
考试要求
1.熟悉可行性研究的含义、目的、作用、依据和工作阶段;
2.熟悉可行性研究的内容;
3.了解可行性研究的步骤;
4.熟悉房地产开发项目策划;
5.掌握构造评价方案;
6.掌握选择基础参数;
7.掌握房地产开发项目投资与收入估算;
8.掌握基本报表;
9.熟悉辅助报表;
10.掌握财务报表的编制;
11.熟悉可行性研究报告的撰写。
第九章 房地产金融与项目融资
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产资本市场及各种融资方式的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 房地产资本市场
一、房地产市场与资本市场
二、房地产权益融资
(一)房地产权益融资的特点
(二)中国房地产权益融资需求
(三)房地产权益融资的新发展
三、房地产债务融资
(一)债务融资的特点
(二)债务融资的类型结构
1.银行信贷
2.商业信用
3.企业债券
4.租赁融资
(三)房地产债务融资来源
第二节 公开资本市场融资
一、证券市场概述
(一)证券市场的分类
1.证券发行市场和证券交易市场
2.股票市场和债券市场
(二)证券市场的构成要素
1.证券市场参与者
2.证券市场交易工具
3.证券交易场所
(三)证券市场的功能
1.筹资功能
2.定价功能
3.资本配置功能
(四)我国证券市场及发展概况
二、房地产企业公开资本市场融资方式
(一)股票市场融资
1.首次公开发行
2.配股和增发
(二)债券市场融资
1.公司债券
2.可转换债券
3.分离交易的可转公司债券
三、公开资本市场融资中的定价问题
(一)企业或资产估值模型
(二)股票发行价格定价
第三节 银行信贷融资
一、房地产开发贷款
(一)房地产开发贷款的种类
1.地产开发贷款
2.房产开发贷款
(二)房地产开发贷款的风险
1.政策风险
2.市场风险
3.经营风险
4.财务风险
5.完工风险
6.抵押物估价风险
7.贷款保证风险
(三)房地产开发贷款的风险管理
二、土地储备贷款
(一)土地储备贷款的发放
(二)土地储备贷款的风险
(三)土地储备贷款的风险管理
三、房地产抵押贷款
(一)房地产抵押贷款的概念与发展现状
(二)房地产抵押贷款的种类
1.个人住房抵押贷款
2.商用房地产抵押贷款
3.在建工程抵押贷款
(三)个人住房贷款的风险
1.操作风险
2.信用风险
3.市场风险
4.管理风险
5.法律风险
(四)金融机构对房地产抵押物的要求
1.合法设定房地产抵押权
2.择优选择设押的房地产
3.合理确定抵押率
4.处置抵押物的渠道畅通
(五)个人住房抵押贷款的风险管理
四、抵押贷款二级市场
(一)抵押贷款二级市场的发展
(二)抵押贷款二级市场发展的条件
(三)抵押贷款支持证券的类型
第四节 房地产投资信托基金
一、房地产投资信托基金概述
(一)房地产投资信托基金的概念
(二)房地产投资信托基金的概念
1.提供了收益较高的投资工具
2.提高了房地产投资的流动性
3.为投资者有效规避风险
4.给房地产企业提供了直接融资渠道
(三)房地产投资信托基金的特征
1.流动性好
2.市场价值稳定
3.高现金回报
4.有效分散投资风险
5.抵御通货膨胀
(四)房地产投资信托基金发展概况
二、房地产投资信托资金分类与组织形式和结构
(一)房地产投资信托基金的分类
(二)房地产投资信托基金的组织形式
(三)房地产投资信托基金的组织结构
(四)估价在房地产投资信托基金中的作用
三、房地产投资信托资金发行流程
四、房地产投资信托资金风险及其管理
(一)房地产投资信托基金的风险
1.经营风险
2.市场风险
3.利率风险
(二)房地产投资信托基金的风险管理
1.提升专业化经营水平
2.提升规模经营水平
3.吸引机构投资者参与
4.制定积极稳妥的经营战略
5.建立优秀的管理队伍
第五节 房地产项目融资
一、房地产项目融资的概念
(一)房地产投资项目使用资金特性
(二)房地产项目融资的含义
(三)房地产项目融资的意义
二、房地产项目融资方案
(一)融资组织形式选择
(二)资金来源选择
(三)资本金筹措
(四)债务资金筹措
1.信贷融资
2.债券融资
(五)预售或预租
(六)融资方案分析
1.资金来源可靠性分析
2.融资结构分析
3.融资成本分析
4.融资风险分析
三、金融机构对房地产项目贷款的审查
(一)企业资信等级评价
(二)贷款项目评估
(三)房地产贷款担保方式评价
1.保证
2.抵押
3.质押
(四)贷款综合评价
考试要求
1.了解房地产市场与资本市场;
2.熟悉房地产权益融资与债务融资;
3.了解证券市场的分类、构成要素、功能，及我国证券市场及发展概况;
4.熟悉房地产企业公开资本市场融资方式;
5.熟悉公开资本市场融资中的定价问题;
6.掌握房地产开发贷款的种类;
7.了解房地产开发贷款的风险及其管理;
8.熟悉土地储备贷款;
9.掌握房地产抵押的概念与发展现状;
10.掌握房地产抵押贷款的各类;
11.了解个人住房贷款的风险;
12.熟悉金融机构对房地产抵押物的要求;
13.了解个人住房抵押贷款的风险管理;
14.了解抵押贷款二级市场;
15.掌握房地产投资信托基金的概念、功能、特征及发展概况;
16.了解房地产投资信托资金分类与组织形式和结构;
17.了解房地产投资信托资金发行流程;
18.了解房地产投资信托资金风险及其管理;
19.掌握房地产项目融资的概念;
20.熟悉房地产项目融资方案;
21.熟悉金融机构对项目贷款的审查。
第十章 物业资产管理
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理、房地产资产管理等概念及工作内容以及收益性物业租金确定和费用测算方法的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 物业资产管理的内涵
一、物业管理
二、设施管理
三、房地产资产管理
四、房地产组合投资管理
第二节 物业管理的内容
一、制定物业管理计划
(一)确立目标
(二)检查物业质量状况
(三)形成租金方案和出租策略
(四)提出预算(包括管理费)
(五)签订物业服务合同
(六)物业管理记录和控制
二、加强市场宣传
三、制定租金收取办法
四、物业的维修养护
五、安全保卫
六、协调与业主和租户的关系
七、进行物业管理组织与控制.
第三节 写字楼物业管理
一、写字楼物业的分类
(一)甲级写字楼
(二)乙级写字楼
(三)丙级写字楼
二、写字楼分类过程中要考虑的因素
(一)位置
(二)交通方便性
(三)声望或形象
(四)建筑形式
(五)大堂
(六)电梯
(七)走廊
(八)写字楼室内空间布置
(九)为租户提供的服务
(十)建筑设备系统
(十一)物业管理水平
(十二)租户类型
三、写字楼租户的选择
(一)商业信誉和财务状况
(二)所需面积大小
1.可能面积的组合
2.寻租者经营业务的性质
3.寻租者将来扩展办公室面积的计划
(三)需要提供物业管理服务
四、写字楼租金的确定
(一)计算可出租或可使用面积
(二)基础租金与市场租金
(三)出租单元的面积规划和室内装修
五、写字楼物业的租约与租约谈判
(一)租赁合约中的标准条款
(二)折让优惠和租户权利的授予
第四节 零售商业物业管理
一、零售商业物业分析
(一)零售商业物业的分类
(二)零售商业物业的商业辐射区域分析
(三)特色、位置和停车
二、零售商业物业租户的选择
(一)声誉
(二)财务能力
(三)组合与位置分配
(四)需要的服务
三、零售商业物业的租金
(一)基础租金
(二)百分比租金
(三)代收代缴费用和净租约
(四)租金的调整
四、零售商业物业的租约
(一)关于每一独立承租单元的用途
(二)限制经营内容相似的租户
(三)限制租户在一定地域范围内重复设店
(四)营业时间
(五)公用面积的维护
(六)广告、标志和图形
(七)折让优惠
(八)其他条款
五、零售商业物业的其他管理工作
第五节 收益性物业的运营费用与财务报告
一、收益性物业经营状况的评估
(一)现金流
1.潜在毛租金收入
2.空置和收租损失
3.其他收入
4.有效毛收入
5.收益性物业的运营费用
6.净经营收入
7.抵押贷款还本付息
8.现金流计算
(二)相关问题分析
1.物业估价
2.大修基金和保证金基金
3.所得税
二、收益性物业管理中的运营费用
(一)人工费
(二)公共设施设备日常运行、维修及保养费
1.维修和保养费
2.室内装修费
3.生活用水和污水排放
4.能源费
5.康乐设施费
6.杂项费用
(三)绿化养护费
(四)清洁卫生费
(五)保安费用
(六)办公费
(七)固定资产折旧费
(八)不可预见费
(九)保险费
(十)物业管理企业服务费和利润
(十一)法定税费
(十二)房产税
三、收益性物业管理中的预算
(一)年度运营预算
(二)资本支出预算
(三)长期预算
四、收益性物业财务收支报告
考试要求
1.掌握物业管理;
2.熟悉设施管理;
3.熟悉房地产资产管理;
4.了解房地产组合投资管理;
5.掌握制定物业管理计划;
6.熟悉加强市场宣传;
7.掌握制定租金收取办法;
8.了解物业的维修养护;
9.了解安全保卫;
10.了解协调与业主和租户的关系;
11.了解进行物业管理组织与控制;
12.掌握写字楼物业的分类;
13.熟悉写字楼分类过程中要考虑的因素;
14.熟悉写字楼租户的选择;
15.掌握写字楼租金的确定;
16.了解写字楼物业的租约与租约谈判;
17.掌握零售商业物业分析;
18.熟悉零售商业物业租户的选择;
19.掌握零售商业物业的租金;
20.了解零售商业物业的租约;
21.了解零售商业物业的其他管理工作;
22.掌握收益性物业经营状况的评估;
23.掌握收益性物业管理中的运营费用;
24.熟悉收益性物业管理中的预算;
25.熟悉收益性物业财务收支报告。
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