211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？

答：根据深府［1997］136号文的规定，抵押人在办理房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可办理。具体要求是：(1)抵押人属单位的，所有用途的抵押物都应交纳土地使用费后才办理抵押登记；(2)抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可办理抵押登记。

212、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？

答：有两种办法：(一)先由买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，办理受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记；(二)买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，同时提交按揭登记资料。

产权登记部门先办转让，后办按揭登记(同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面的损失)，转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章的《房地产买卖合同公证书》。

213、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？

答：可以。已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭)合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办《房地产证》，并由银行领取。

214、哪些房地产不能办理抵押登记？

答：(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。

215、第三者担保的抵押登记应如何办理？

答：第三者担保的抵押贷款在提交资料时，除按一般现楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者(通常是借款人)的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人。

216、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？

答：凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。

217、注销房地产抵押登记应提交什么资料？

答：(1)抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；(2)抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；(3)抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；(4)注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等)。

218、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？

答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

抵押转移给新的受让人的，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料。登记部门先按转让办理，待新的受让人的《房地产证》打印后，同时办理抵押登记。

219、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？

答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。

在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。

220、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何办理登记？

答：已办理抵押登记后，若发生变更抵押物，追加抵押物，变更抵押金额、币种或抵押期限等情况，应提交记载变更内容的抵押公证书、原抵押合同及借款合同公证书复印件，登记机关作相应的变更抵押登记。

221、什么叫分割房地产？

答：分割房地产是指将总的房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记上表现为《房地产证》的分证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》，但总面积不发生变化。

222、如何办理分割房地产的《房地产证》？需要缴纳哪些费用？

答：分割的房地产必须是能在实地分割清楚的，如按层登记的房地产分割为按套登记等。由分割人填写《房地产其它登记申请书》，分割后的房地产需要进行查丈的，还要申请查丈。

该项登记仅需缴纳登记费。

223、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？

答：同一权利人的多个商业用途的房地产，属于《房地产证》的合并或分割，应经过重新测量并办理变更登记手续；如属多个权利人的商业用途房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重新转让，应当办理转移登记。

224、被司法部门依法查封的房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？

答：被依法查封的房地产不得转让和抵押。《深圳经济特区房地产登记条例》规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限，最长不得超过六个月。

查封或限制六个月后未继续查封或限制的，登记机关可迳为注销查封或限制并予以公告。

225、安居房分为哪几种？

答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

226、具备什么条件，才可以申请安居房的全部产权？

答：购买了安居房且同时满足下列条件的业主，可到深圳市住宅局售房中心申请办理取得安居房全部产权手续。（1）已办理了《房地产证》（绿证）；（2）所购安居房无产权纠纷；（3）权利人和共有人与住宅局档案记录相符；（4）所购安居房不需补差。

227、未满足以上条件的，如何申请？

答：凡未满足申请条件的，必须在办理相应手续后才能申请安居房的全部产权。（1）未办理《房地产证》的，到登记机关申请办理后，方可申请；（2）有产权纠纷的，需待纠纷解决后才能申请；（3）权利人和共有人与住宅局档案记录不相符的，需依据有关规定办理变更登记后方可申请；（4）按《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》需要补差的，补差后才能申请。

228、公房上市需要哪些手续？

答：满足申请条件的业主到市住宅局售房中心领取并填写《申请取得安居房全部产权审核表》；获批准后，则可领取“深圳市人民政府住房制度改革办公室批复”；申请人凭批复及有关资料到房地产登记机关办理产权登记手续。

229、办理安居房换证或换证与转移登记同时进行产权登记的，需要提交哪些材料？

答：办理安居房换证，所需提供的资料：（1）《深圳市安居房换证登记申请书》；（2）《房地产证》；（3）市房改办批复；（4）申请人身份证明。

办理安居房换证与转移登记同时进行的，所需提供的资料：（1）《深圳市安居房换证登记申请书》、《深圳市房地产转移登记申请书》；（2）《房地产证》；（3）市房改办批复；（4）申请人身份证明，如转移时买方为单位的，还需提交企业法人营业执照复印件，非企业的提交单位成立批文和负责人任命书复印件，法定代表人证明、委托书，法定代表人、委托人身份证复印件；（5）经公证的《深圳市房地产买卖合同》。如属赠与、继承、交换情况的，则需先换证再进行转移登记。

230、办理安居房换证或换证转移登记同时进行产权登记的，需要缴纳哪些费用？

答：安居房换证登记的，应缴纳以下税费：（1）按房改购买价计交1%的国有土地收益金；（2）登记费，个人50元，单位80元；（3）按登记价计交0.5‰的印花税及每本证贴5元印花票。

安居房转让的，应缴纳以下税费：（1）销售营业税，按（销售价－原价）的5%，售方缴纳，国土部门代收；（2）城市建设维护税，按营业税税额的1%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；（5）登记费，个人50元，单位80元买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。

安居房转让优惠政策：（1）对个人购买并居住超过1年的，销售时免征营业税、城市建设维护税；(2)个人出售自用5年以上的，免征个人所得税。

231、安居房上市需不需要补差价？

答：（1）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积超过70平方米的，和1992年1月1日前购买的准成本价、全成本价安居房，夫妻双方户口都是在1988年6月10日以后调入深圳的，购买1988年6月10日后兴建的面积大于70平方米的安居房，不需补交差价即可获得全产权。（2）1992年1月1日之后购买的准成本价、全成本价安居房，面积小于70平方米的，和1992年1月1日之后购买并在1988年6月10日前竣工的安居房，需补差后获得全产权。

232、安居房可否办理抵押贷款？

答：安居房不能办理抵押贷款，但可在“绿证换红证”后办理抵押贷款手续。

233、安居房可否赠与？如何办理？

答：安居房不可赠与。待完成了公房上市手续，则视同商品房，可以依法赠与，手续等同商品房赠与手续。