2、某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/ m2。2002年8月1日王某以1.1万元/ m2的价格购买了其中50 m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人签订了一份为期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月150元/ m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2003年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
答案：现金流入现值：
租金收入现值：
A1÷（i－s）×〔1－（1+s）n〕/（1＋i）n 1分
=150×12×50÷（12%－2%）×〔1－（1+2%）10〕/（1＋12%）10 0.5分
=54.6765（万元） 0.5分
转售收入现值：
x÷（1＋12％）10 0.5分
现金流出现值：
1．定金： 5×（1＋12%）=5.6万元 0.5分
2.追加首付款：11.5万元 0.5分
3.贷款偿还：
（1）总房价： 50×1.1=55万元 0.5分
（2）贷款额（P）： 55－（5＋11.5）=38.5万元 0.5分
（3）年还本付息额（A）：
A=P×i/〔1－（1+i）-n〕 0.5分
=38.5×6.5%/〔1－（1+6.5%）－10〕=5.3555万元 0.5分
折现值：
P=A÷i×〔1－（1+i）-n〕 0.5分
=5.3555÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=30.2598 0.5分
4.出租成本：
A÷i×〔1－（1+i）-n〕
=3÷12％×〔1－（1+12％）-10〕=16.9507万元 1分
装修费用：
6×（1+12％）-10 =1.9318万元 0.5分
转售单价：
令净现值为0，即，则有： 2分
54.6765＋x÷（1＋12％）10 －5.6－11.5－30.2598－16.9507－1.9318 = 0 1分
x =35.9216万元 0.5分
转售单价为：35.9612÷50 = 0.7184万元/平方米 0.5分 计12分

1、答案：D解析：P8  2、答案：A解析：P17   3、答案：D解析：P19
4、答案：A解析：100×5%×（1+7%+3%）
5、答案：B解析：（10×4%÷12）÷[1-（1+4%÷12）-120
6、答案：B解析：（5×6%÷12）÷[1-（1+6%÷12）-120
7、答案：A
解析：P=[2500÷（6%÷12）]×[1-（1+6%÷12）-144]-100000=156186.86
A=[156186.86×(6%÷12)]÷[1-(1+6)-60]
8、答案：C解析：A=50×12%÷[1-（1+12%）-10]=8.85   30÷8.85=3.39
9、答案：A
解析：假设甲抵押贷款X，则乙=30÷15X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，
乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。
10、答案：B11、答案：C12、答案：A解析：P31
13、答案：C14、答案：B15、答案：A解析：P44  16、答案：B解析：P210
17、答案：D解析：P217   18、答案：B解析：P218
19、答案：A解析：P219   20、答案：A解析：P219
21、答案：A解析：P158、P160     22、答案：A  23、答案：B  24、答案：B
25、答案：C解析：P199  26、答案：A  27、答案：C  28、答案：A解析：P78
29、答案：C解析：(33.6－30)÷4.5  30、答案：D解析：P237
31、答案：B解析：P257  32、答案：B解析：P86
33、答案：B解析：P86  34、答案：A解析：P261  35、答案：A解析：P280

1、答案：ABC  2、答案：ABC    3、答案：ABC解析：P132     4、答案：BD解析：P58
5、答案：AB  6、答案：AB   7、答案：ABCD   8、答案：ACDE解析：P213
9、答案：BCDE解析：P217      10、答案：AB  11、答案：ABD   12、答案：ABCD解析：P254  
13、答案：ABCD解析：P88    14、答案：CDE解析：P86   15、答案：ABCD解析：P289

答案：√解析：P11   答案：×解析：P21  答案：×解析：P159  答案：√解析：没有超过70年，可以。答案：×答案：√答案：×答案：×答案：√解析：P195答案：×
答案：√解析：P157  答案：√  答案：×  答案：√解析：P262  答案：√解析：P288

答案：购买商铺总投资：18000×60=1080000元 1分
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
108万×30％=324000元 0.5分
购买商铺的贷款额（P）：
1080000×70％=756000元 0.5分
抵押贷款年还本付息额：
i=1.5%＋5.31%=6.81%，n=10年 1分
A=P×i(1+i)n/〔（1+i）n－1〕 1分
=756000×6.81％×（1+6.81％）10/〔（1+6.81%）10－1〕 1分
=106693.99元 0.5分
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入－年还本付息额）/首付款=12％ 0.5分
所以：净经营收入=首付款×12％＋年还本付息额
=324000×12％＋106693.99=145573.99元 0.5分
有效毛租金收入=潜在毛租金收入
=净经营收入＋经营费用
=145573.99＋毛租金收入×25％
则：毛租金收入=145573.99/(1－25%)=194098.65元 0.5分
最低月租金单价：=毛租金收入/（可出租面积×12个月）
=194098.65/（60×12）=269.58元/㎡ 1分
计8分