2 ． 6 比较修正计算

市场法修正计算表

表三

从测算结果来看，三个可比实例的比准价格水平差异不大，因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果：

（ 3009+2980+2963 ） /3=2984 （元 / m² ）

2.7 预计开发完成后的总价值

估价对象规划总建筑面积为 47799.8m², 其中地下建筑面积 7979m² 作为设备用房等，不能对外销售，可销售建筑面积为 39820.80m². 故估价对象预计建成后的总价值为：

2984 × 39820.80=11882.53

3. 继建开发成本的测算

估价对象共 4 栋，其中编号第 28 栋总建筑面积为 24578.00m²( 含地下建筑面积 3998.00m^2,, 第 21 、 22 、 23 栋总建筑面积 23221.80m²( 含地下建筑面积 3981.00m²) 。经现场查勘，第 28 栋正在进行地下混凝土浇注工程，第 21 、 22 、 23 栋正在进行基础灌注工程。

3.1 续建建筑安装工程费

根据 ×× 市造价管理站《关于发布 ×× 市建筑安装工程二 00 五年一季度造成价指数的通知》（ ×× 建价字 [2005]10 号，钢混高层住宅楼本期建安造价指标为 873.18 - 970.2 元 /m², 本次评估取 900 元 /m² 。另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为 80 元 /m² ，一般水电安装增加值为 30 元 /m² 消防设备及安装增加值为 10 元 /m² ，电梯及安装增加值为 50 元 /m² ，则续建工程成本为：

24578.00 × (900.00+30+10+50)+23221.80 × (900+80+30+10+50)=4917.95

3.2 室外道路管网及绿化等工程费

根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取 30 元 /m² ，估价对象用地面积为 23667.00m²,

则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：

30 × 23667.00=71.00( 万元 )

3.3 估价对象的续建成本合计

4917.95+71.00=4988.95( 万元 )

4 、管理费用

主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的 3% 。

4988.95 × 3%==149.67( 万元 )

5 、销售税费

包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的 8% 。

11882.53 × 8%=950.60( 万元 )

6 、开发利润

×× 置业公司的投资直接成本利润率 15% ，续建成本为 4988.95 万元，开发利润为：

4988.95 × 15%=748.34( 万元 )

7 、投资者购买待开发房地产应负担 的税费

主要包含契税及印花税等，为：

在建工程价值 × 4.1%

8 、运用假设开发法的测算结果

假设开发法的测算结果为：

（ 11882.23 — 4988.95 — 149.67 — 950.60 — 748.34 ） /(1+4.1%)=4846.27( 万元 )

（二）成本法分析测算过程

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。

采用的公式：

估价对象价格 = 土地取得成本 + 开发成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润

1、 土地取得成本

运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。

土地取得成本单价 =1717.18( 元 /m²)( 计算过程略 )

价对象用地面积为 23667.00 m², 则估价对象土地总价为：

1717.18 × 23667.00=4064.05( 万元 )

2、 开发成本

2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费

39.82 万元（计算过程略）

2.2 基础设施配套费

基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据 ×× 市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为 80 元 / m²( 按建筑面积 ) ，则合计 318.57 万元。

2.3 建筑安装工程费

估价对象已建部分建筑安装工程费为： 196.62 （万元）

则估价对象开发成本为：

39.82+318.57+196.62=555.01( 万元 )

3、 管理费用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的 2% — 4% ，本次评估取其中间值，即按开发成本的 3% 计取。

555.01 × 3%=16.65( 万元 )

4、 投资利息

按正常开发进度，整个项目开发周期为 1.5 年，假设资金在开发周期内均匀投入。

利率取一年期贷款利率 5.76% 。

555.01 × [(1+5.76%)^1.5/2-1]=23.81( 万元 )

5、 销售税费

估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。

6 、开发利润 DHb评估师考试网
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为 15% ，本次评估取利润率 15% 。

555.0 1 × 15%=83.25 （万元）

7 、运用成本法的估价结果

4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77 （万元）

六、估价结果确定

运用假设开发法测算的价格为 4846.27 万元，运用成本法测算的价格为 4742.77 万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围 50% ，成本法估价结果权重为 50% ，则估价对象房地产价值为：

4846.27 × 50%+4727.77 × 50%=4792.52 （万元）

则估价对象房地产价值为人民币 4792.52 万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。

附件（略）

四、指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣 2.5 分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）

对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。

估价对象相关资料

估价测算如下（节选）：

（一） 年有效毛收入

2200 0 ×（ 50+5 ）× 12 ×（ 1-10% ） =13068000 （元）

（二） 年运营费用

1、 年维修费用 DHb评估师考试网
25000 × 2000 × 2%=1000000 （元）

2、 年管理费用 DHb评估师考试网
年管理费用 = 年有效毛收入×管理费用率 + 管理用房租金损失 DHb评估师考试网
=13068000 × 3%+500 × 50%=692040 （元）

3、 年营业税及附加 DHb评估师考试网
年营业税及附加 =13068000 × 5.55%=725274 （元）

4、 年运营费用小计 DHb评估师考试网
年运营费用 =1000000+692040+725274=2417314 （元）

（三） 年净收益 DHb评估师考试网
年净收益 = （一）项 - （二）项 =13068000-2417314=10650686 （元）

估价结果 DHb评估师考试网
估价结果 = （元）（取整）