标准答案：A, C, D, E   解析：有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数，建筑物维修养护差，有效经过年数比实际经过年数长而不是短。
3. 下列公式哪些是计算成新率的公式（ ）
A．q=1-(1-R)t/NB．V=C[1-(1-R)t/N]C．q=1-(1-R)t/(t+n)D．q=1-(1-R)N/t

标准答案：A, C   解析：B是计算建筑物现值的公式，D是一个错误的公式。
4. 建筑物的物质折旧包括( )。A．功能衰退 B．正常使用的磨损C．环境恶化 D．意外的破坏损毁
 
标准答案：B, D   解析：物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为4个方面：①自然经过的老朽；②正常使用的磨损；③意外的破坏损毁；④延迟维修的损坏残存。功能衰退指的是功能折旧，环境恶化指的是经济折旧。
一.单选题：
1. 钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）
A． 2%B． 3%C． 4%D． 0

标准答案：d   解析：残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0。
2. 受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）
A． 30年B． 20年C． 10年D． 40年

标准答案：b    解析：受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
3. 结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，需进行大修或翻修、改建的房屋，它的完损等级为（ ）
A． 一般损坏房B．基本完好房C． 危险房D． 严重损坏房

标准答案：d    解析：根据房屋完损等级评定标准判定。
4. 门窗属于房屋（ ）
A． 结构的组成部分B． 装修的组成部分C． 设备的组成部分
 
标准答案:    解析：首先，门窗属于房屋装修的组成部分，除了门窗外，内外墙抹灰也属于房屋装修的组成部分。
5. 某房地产八八年一月建成，九八年一月欲评估其现值，判定该房地产尚可使用四十年，若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）
A． 20%B． 30%C． 50%D． 80%

标准答案：d   解析：q=n/(t+n)=40/(10+40)=0.80
6. 基本完好房的成新率为（ ）
A. 十、九成新B. 九、八成新C. 八、七成新D. 七、六成新

标准答案：d    解析：房屋新旧程度的判定标准是： 1)完好房：十、九、八成； 2)基本完好房：七、六成； 3)一般损坏房：五、四成； 4)严重损坏房及危险房：三成以下。

二.多选题：
1. 下面（ ）是计入商品住宅价格的费用。
A． 征地费B． 建筑安装工程费C． 住宅小区内的营业性用房建设费用D．住宅小区内设施的建设费用

标准答案：A, B    解析：按照商品住房价格构成的有关规定，住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用不得计入商品住宅价格。
2. 经济适用住宅基准价格由（ ）构成
A． 开发成本B． 税金C． 经营用房的建筑安装费D． 利润

标准答案：A, B, D   解析：按照经济适用住房价格构成的有关规定，开发经营企业留用的经营用房的建筑安装费是不得计入经济适用住房价格的。
3. 在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁所发生的费用包括（ ）
A． 补偿安置费B． 三通一平费C． 房屋拆迁服务费D．房屋拆迁管理费E． 有关税费

标准答案：A, C, D, E    解析：三通一平费指开发项目前期通电、通水、通路和平整场地发生的费用，不属于房屋拆迁费用的范畴。
4. 6、房地产直线折旧的折旧基数为（ ）
A. CB. C-SC. 1-RD. C(1-R)
 

标准答案：B, D    解析：见教材。
5. 房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。4、商品住宅价格中的利润是以（ ）为基数核定
A． 征地费及拆迁安置补偿费B． 勘察设计及前期工程费C． 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E． 住宅建筑、安装工程费

标准答案：A, B, D, E   解析：住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用是不计入商品住宅价格的。

一.单选题：
1. 某公司发行总面额为800~f元的债券，票面利率为12％，发行费用率为4％，发行价格为900万元，公司所得税税率为33％，则该债券的发行成本为( )。
A．12．50％ B．11．11％ C．8．38％ D．7．44％

标准答案：d
2. 收益法的理论依据是 （ ）
A．生产费用价值论B．经济原理C．替代原理D．预期原理

标准答案：d   解析：生产费用价值论是成本法的理论论据，替代原理是市场法的理论依据。
3. 用收益法计算房地产价格，若净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，则V=（ ）A.∞ B.n*AC.AD.0

标准答案：b   解析：做这个题的关键是要选对收益法的公式，我们根据报酬资本化法最一般的公式： V=A1/（1+Y1）+A2/[（1+Y1）*（1+Y2）]+… +An/[（1+Y1）*（1+Y2）*… (1+Yn)] 由于净收益A每年不变，报酬率为0，收益年限为n，所以代入上面的公式可以得到：V=A*n 。
4. 评估某宗收益性房地产的价格时，在其他因素不变的情况下，预测的未来净收益越大，评估出的价格会（ ）
A．越高B．越低C．不变D．难说

标准答案：b   解析：收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的，收益性房地产的价值高低主要取决于未来净收益、获得净收益的可靠性和获得净收益期限的长短三个因素。其中，未来净收益越大，房地产价值就越高，反之就越低。
5. 某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）
A．4858B．5200C．2700D．6264
 
标准答案：b
6. 某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（）万元
A.100B.42C.63D.77

标准答案：a.   解析：根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增和递减的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100万元。
7. 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（）万元
A.225.00B.237.50C.381.25D.395.83

标准答案：c考

二.多选题：
1. 有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列3个因素：( )。
A．可获净收益的大小B．可获净收益期限的长短C．获得该净收益的可靠性E．建立在货币具有时间价值的观念，现在的钱比将来的钱更值钱
 
标准答案：A, B, C   解析：收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。E的说法是错误的。
2. 收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如( )等房地产。
A．农地和商业 B．旅馆和餐饮C．写字楼 D.公寓
 
标准答案：A, B, C, D    解析：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库 (用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所 属的这类房地产有获取收益的能力即可。
3. 

标准答案：A, D
4. 收益法适用的条件，是房地产的{ }都易于量化。
   A．收益 B．风险C．价值 D．金额

   标准答案：A, B   解析：收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。
5. 收益法的公式为：V=A/Y，则此公式的前提是( )。
   A.净收益每年不变为A B．报酬率大于零为YC．收益年限n为无限年 D．报酬率为零

    标准答案：A, B, C。

一.单选题：
1. 某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米、报酬率是10%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是（）
    A.700000元B.695554元C.777268元D.800500元

   标准答案：c
2. 净收益率与运营费用率的关系是（ ）
   A．净收益率=运营费用率B．净收益率>运营费用率C. 净收益率<运营费用率D. 净收益率+运营费用率=1

   标准答案：D  解析：净收益率与运营费用率的关系是一种互补的关系。
3. 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。
   A.类似房地产的客观B.类似房地产的实际C.类似房地产的最高D.类似房地产的最低
 
   标准答案：A  解析：类似房地产的最高、最低、实际价格只是一些偶然因素在起作用，并不能代表社会平均的收益水平。
4. 与报酬率性质不同的名词有（ ）
   A.利息率B.折现率C.内部收益率D.空置率

   标准答案：D  解析：空置率是出租性房地产房间空置的百分率，与报酬率的性质不同。
5. 在收益法估价中，对于单独土地的估价，是根据（ ）确定收益年限。
   A.土地的整个使用年限B.土地的剩余使用年限C.建筑物的整个使用年限D.建筑物的整个使用年限

   标准答案：B 解析：土地取得收益的时间是与该块土地实际相关的剩余使用年限决定的。

二.多选题：
1. 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）
   A.所得税B.土地摊提费C.改扩建费D.房屋火灾保险费
  
    标准答案：A, B, C    解析：D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。      
2. 求取报酬率的方法有（ ）
   A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法

    标准答案：A, B, C解析：D是求建筑物折旧的方法。
3. 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）A.商业利润B.净运营收益C.潜在毛收入D.有 
    效毛收入
 
    标准答案：B, C, D解析：A不是房地产本身带来的收
    益，而是其他资本或经营的收益。
4. 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ） A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率B.运
   营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率D.报酬率
   与投资风险正相关
   标准答案：A, D解析：BC正确的说法应该是：运营费用占有效毛收入的比率称为运营费用率，投资回报占所投入的资本的比率称为报酬率。
5. 报酬率=（ ）+风险调整值-投资带来的优惠A.无风险报酬率B.安全利率C.经济增长率D.银行贷款利率
 
    标准答案：A, B  解析：根据累加法，报酬率=无风险报酬率+风险补偿率-投资带来的优惠，无风险报酬率也称为安全利率，是无风险投资的报酬率， CD均不是无风险报酬率。