标准答案：A, D解析：原始价值简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或发生的支出，账面价值又称账面净值，折余价值，是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额。

一.单选题：
1. 合法原则要求房地产估价应以( )为前提进行。
A．最高最佳使用原则B．公平原则C．估价对象的合法权益 D. 替代原则
 
标准答案：c   解析：两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值会有所不同。
2. 收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A．最佳用途和最佳规模 B．最佳约度C．最佳规模和最佳约度 D．最佳用途

标准答案：c   解析：它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
3. ( )是评估房地产价格的时间界限，例如，政府有关房地产的法律、法规、政策、标准、税收等的发布、变更、实施日期等，均有可能影响估价对象的价格，因此，在估价时是采用发布、变更、实施日期之前的还是之后的，就应根据它不确定。
A，估价时点 B．估价目的 C．估价区位 D．估价权益

标准答案：a   解析：估价不是求取估价对象在某一个时间上的价格，这既没有必要也不可能。

二.多选题：
1. 最高最佳使用具体包括( )。
A．最佳高度 B．最佳用途 C．最佳规模 D．最佳集约度

标准答案：B, C, D   解析：最佳高度无据可依。
2. 房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是( )。
A．最高最佳使用原则 B．合法原则C．估价时点原则 D．替代原则和公平原则

标准答案：A, B, C, D   解析：房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
3. 合法权益包括( )等方面。
A．合法原则 B．合法产权 C．合法使用 D．合法处分

标准答案：B, C, D   解析：合法原则与合法权益是两个不同的概念。
4. 现行的土地权属证书有( )。
A．《国有土地使用证》 B．《集体土地所有证》C．《集体土地使用证》 D．《土地他项权利证明书》

标准答案：A, B, C, D   解析：这四种证书是我国现行的土地权属证书。
5. 现行房屋权属证书有( )。
A．《房屋所有权证》 B．《国有土地使用证》C．《房屋共有权证》 D．《房屋他项权证》
 
标准答案：A, C, D    解析：因为《国有土地使用证》属于土地权属证书。
6. 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素影响，但观察其形成和运动过程，仍有基本性规律，不以个别人的主观意志为转移。所以，估价人员对房地产的估价要做到( )。
A．客观 B．公正 C．科学 D．合理

标准答案：A, B, C, D   解析：因为估价人员不能将自己主观随意认定的价格强加于估价对象。而必须遵循房地产价格形成和变动的客观规律。

一.单选题：
1. 按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0．98，则其依据为( )。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2％C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2．04％

标准答案：d   解析： 根据教材111页直接比较公式，100/（）=0.98，可以计算出括号内的数值应为102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100=2.04。
2. 某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元／㎡，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元／㎡。
A．2487．75 B．2500．00 C．2511．00 D．2162．25

标准答案：b  解析：根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)”，进而可以得出2325/(1-7%)=2500。
3. 与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是( )。
A，均衡原理 B．预期原理C．竞争原理 D．替代原理
 
标准答案：d   解析：市场比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

二.多选题：
1. 交易日期的修正的具体方法为( )。
A.价格指数 B.价格变动率C.时间序列分析 D．价格可变系数
 
标准答案：A, B, C
2. 在实际交易日期修正中，下列( )价格指数或价格变动率可供选用。
A．一般物体指数或变动率 B．建筑物造价指数或变动率C. 建筑材料价格指数或变动率 D．建筑人工费指数或变动率

标准答案：A, B, C, D   解析：还有房地产价格指数成变动率，共有五项。
3. 房地产状况修正包括( )。
A．区位状况 B．权益状况C．实物状况 D．双方的协议状况

标准答案：A, B, C   解析：双方的协议状况是根据一系列修正后得到的价格而确定的。
4. 实物状况比较修正的内容，对于土地来说主要包括( )。
A．土地面积的大小 B．土地形状C．基础设施完备程度 D.土地平整程度

标准答案：A, B, C, D   解析：除了上述四项内容之外，还包括地势、地质水文状况等，这是对于土地来说，实物修正还有对于建筑物来说的内容。
5. 具体进行房地产状况修正的方法，有( )几种。
A、直接比较修正 B．间接比较修正C．具体比较修正 D．抽象比较修正
 
标准答案：A, B   解析：针对具体房地产状况的修正的方法，只有直接比较和间接比较修正两种。
一.单选题：
1. 投资利润率的计算公式是（ ）
A．开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）B．开发利润/（土地取得成本+开发成本）C．开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）D．开发利润/开发完成后的房地产价值

标准答案：a   解析：B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。
2. 在新开发区内有一块土地，总面积是2000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（）
A．2500万元 B．3500万元C．3600万元D．3000万元

标准答案：c   解析：先求出可转让土地面积再乘以20000 X 60% X 3000=3600万元。
3. 新建建筑物价格=( )+建造建筑物费用+正常利税。
A．征地费 B．拆迁安置补偿费C．地价款 D．零
  
标准答案：d   解析：在新建建筑物的情况下，上述公式中不含征地费、拆迁安置补偿费、地价款。二、多项选择题

二.多选题：
1. 下面（ ）是求取建筑物的重新购建价格的方法
A．单位比较法B．分部分项法C．工料测量法D．单位体积法

标准答案：A, B, C, D   解析：求取建筑物的重新购建价格的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法、指数调整法四种，其中单位体积法是单位比较法的一种。
2. 以下哪些属于重新购建价格（ ）
A．建筑物的重置价格B．土地的重置价格C．建筑物的重建价格D．土地的重建价格
 
标准答案：A, C   解析：土地没有重置价格和重建价格之说，更不属于重新购建价格。
3. 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括( )。
A．土地取得成本 B．开发成本C. 管理费用 D．销售费用

标准答案：A, B   解析：见公式：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）
4. 建筑物的重新购建价格是( )的价格。
A．扣除折旧后 B．估价时点时C．客观 D．建筑物全新状态下

标准答案：B, C, D   解析：重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。
5. 在房地产价格构成中，以下（）属于开发成本的内容。
A．勘察设计费B．道路建设费C．三通一平费 D．销售税费
 
标准答案：A, B, C   解析：开发成本包括(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。 (2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。 (3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。 (4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。 (5)开发建设过程中的税费。销售税费是项目出售后发生的费用，不属于开发成本的内容。
6. （ ）的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现，
A．重置价格B．重置成本C．重建价格D．重建成本

标准答案：A, B   解析：重置价格和重置成本是一个意思，重建价格也叫重置成本，重置价格与重建价格的不同之处是，重置价格侧重的是同等效用，重建价格侧重的是完全相同。
7. 下列哪种房地产最适用于用成本法估价（ ）
A．学校B．公园C．商场D．普通商品住宅

标准答案：A, B   解析：学校和公园是很少发生交易的房地产，最适用于用成本法估价。商场和普通商品住宅是具有交易性的房地产，最适用于用市场法估价。
一.单选题：
1. 估价上的折旧注重的是( )。
A．原始取得价值的减价修正 B．原始取得价值的摊销与回收C．重置价值的摊销与回收 D．价值的减价修正

标准答案：d   解析：估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损，科学地不是折旧，而是价值的减价调整。
2. 某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为( )％。
A．76 B．80 C．81 D．84

标准答案：c   解析：求成新率的公式：1-（1-残值率） X （有效经过年数 / 建筑物的经济寿命），即,1-(1-5%) X 8/ (8 +32)=0.81。
3. 建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有（ ）A.自然寿命≥ 经济寿命 B. 自然寿命 ≤ 经济寿命 C. 自然寿命=经济寿命 D.无关

标准答案：a   解析：建筑物的自然寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起到不堪使用时的年数。建筑物的经济寿命是指建筑物从竣工验收合格之日起预期产生的收人大于运营费用的持续年数，建筑物的经济寿命短于其自然寿命。
4. 在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况
A． 有效经过年数B． 实际经过年数C． 剩余经过年数D．自然经过年数
 
标准答案：a    解析：自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况
5. 以下（ ）属于外部折旧
A. 自然经过的老朽B．意外的破坏损毁C．交通拥挤D．建筑样式过时

标准答案：c   解析：AB属于物质折旧，D属于功能折旧，只有交通拥挤属于经济折旧。
6. 某10年前建成交付使用的建筑物，估价人员实地观察判定其剩余经济寿命是30年，残值率为4%，，用直线法计算该建筑物的成新率是（）
A.60%B.78%C.58%D.68%
标准答案： 解析：q=1-(1-R)t/N,已知R=4%，t=10,N=30,则q=1-(1-4%)*10/30=0.68
7. 如果建筑物建设期为3年，建筑物是在取得土地使用权的同时开始建造的，并且建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，土地使用年限届满后使用权人又未办理续期，那么下列哪种说法是正确的（）
A.应按建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。B.应按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。C.应按整个土地使用年限计算建筑物折旧。D.应按土地使用权的剩余年限计算建筑物折旧。
 
标准答案：b    解析：根据城市房地产管理法第21条：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽然申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回”和城镇国有土地使用权出让和转让管理暂行条例第40条：“土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”的规定，土地使用权期满后，对建筑物失去了所有权，那么计算建筑物折旧时，不能包含土地使用年限之外的建筑物经过年限，所以只有B是正确的。

二.多选题：
1. 下面 （ ）属于功能折旧A．建筑物基础下沉 B．户型设计不好C．位于城市衰落地区D．门窗破旧

标准答案：B   解析：AD属于物质折旧，C属于经济折旧，只有B属于功能折旧。
2. 下面的哪种说法是正确的（ ）
A．建筑物维修养护正常，有效经过年数与实际经过年数相当B．建筑物维修养护差，有效经过年数比实际经过年数短C．建筑物维修养护差，有效经过年数比实际经过年数长D．建筑物经过更新改造，有效经过年数比实际经过年数短E．建筑物的经济寿命短于其自然寿命