第11题
试题答案：A
知识点：
第三章 房地产市场细分 ☆☆☆考点2：可行性研究的概念及应该注意的问题；
可行性研究要解决的是某一特定项目成功的可能性问题。如果在具体的限制条件和可供利用的各种资源情况下，存在一个实现组织目标的合理的概率，就可以认为这个项目是可行的。
只有同时满足自然、法律、技术和财务四方面的项目，才是可行的项目。
可行性研究尽量避免以下问题：
1．房地产投资企业的领导主观意志影响研究的客观性。
2．项目研究人员的专业水平低。
3．可行性研究人员与项目有利益关系。
4．房地产开发商不重视可行性研究。

第12题
试题答案：B
知识点：
第三章 房地产市场细分 ☆☆☆☆☆考点3：市场细分的依据；
对房地产市场进行细分的依据主要有：
1．地理细分。
地理细分是按照消费者所在的地理位置、地形、气候等因素来细分市场。房地产市场是一个区域性市场，但是其购买者并不一定完全是本区域的人群。
2．人口细分。
人口细分是按照人口的一系列性质因素所造成的需求上的差异来细分市场。通常考虑的因素有：年龄、性别、职业、收入水平、教育程度、宗教信仰、家庭规模、家庭类型、家庭代际数等。
3．心理细分。
心理细分是按照消费者的生活方式和个性进行市场细分。为了进行生活方式细分，可以从三个尺度来测量消费者的生活方式，即活动、兴趣、意见。由于这三个词的第一个字母分别为A、I、O，这种尺度又叫AIO尺度。
4．行为细分。
行为细分是按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者情况、使用程度、信赖情况、消费者待购阶段等行为变量来细分房地产市场。

第13题
试题答案：B
知识点：
第四章 房地产项目定位 ☆☆☆☆考点6：房地产项目定位的内容；
房地产项目定位包括产品定位、客户定位和形象定位三部分内容。
1．产品定位
产品定位就是形成市场差异化产品。产品定位包括两部分内容。首先，要研究房地产市场环境。其次，要研究产品构成要素和目标客户消费使用过程。
2．客户定位
客户定位是确定房地产项目的目标消费群体和他们的特征。客户定位需要研究消费者的消费行为、消费动机以及消费方式，同时研究消费者自身的人格、观念、所处的阶层、环境、文化背景、偏好和生活方式等。在这部分研究中要回答的问题有：房地产项目针对哪些不同的消费群体？产品的差异对消费行为的影响程度和影响方式如何？消费者对房地产项目的消费习惯是什么？等等。
3．形象定位
形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能进和概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。形象定位需要研究房地产项目的市场表现方式，确定房地产项目从产品到商品的过程中的最佳表达方式。形象定位一般通过统一的广告、包装、模型与样板房等形式来表达。

第14题
试题答案：A
知识点：
第四章 房地产项目定位 ☆☆☆考点12：房地产项目市场环境研究的内容；
市场环境包括外部市场环境和竞争市场环境。其中外部市场环境是指经济环境和政策环境。
竞争市场环境主要指同类项目的开发结构、市场供给量、潜在需求量、开发规模，城市及区域价格分布规律，产品级别指数，客户来源和客户资源情况。竞争市场环境分析是在外部市场环境的基础上进行的市场状况研究，它的主要目的是明确项目的直接竞争市场，确定产品定位的策略。

第15题
试题答案：C
知识点：
第四章 房地产项目定位 ☆☆☆考点13：项目SWOT分析方法的概念；
SWOT是优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threats）的合称。SWOT分析方法是将对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目的优势和劣势、机会和威胁的一种方法。其中，优势和劣势分析主要是着眼于项目自身的实务及与竞争对手的比较；而机会和威胁分析是指外部环境的变化及对项目的可能影响，两者之间有着紧密的联系。
1．内部环境分析（优势与劣势）
当两个房地产项目处在同一竞争市场或者说它们都有能力向同一消费群体提供产品和服务时，如果其中一个项目有更高的市场获得率或市场获得潜力，那么就认为这个项目比另外一个项目更具有竞争优势。反之，则为竞争劣势。
2．外部环境分析（机会与威胁）
房地产项目的外部环境主要由两部分构成：宏观环境，如经济的、技术的、政治的、法律的、社会的或文化的环境因素；微观环境因素，如消费者、竞争项目等。

第16题
试题答案：A
第17题
试题答案：A
知识点：
第四章 房地产项目定位 ☆☆考点17：建筑策划方法的概念；
建筑策划是指根据总体规划的目标，从建筑学的角度出发，依据相关经验和规范，以实态调查为基础，经过客观分析，最终得出实现既定目标所应遵循的方法和程序。
它为建筑设计能够最终充分地实现总体规划的目标，保证项目在设计完成之后具有较高的经济效益、环境效益和社会效益而提供科学的依据。

第18题
试题答案：A
知识点：
第四章 房地产项目定位 ☆☆考点23：项目形象定位应遵循的原则；
房地产项目形象定位的方法一般采用头脑风暴法共同确定。
项目形象定位应遵循以下原则：
1．项目形象易于展示和传播。
2．项目形象定位应与项目产品特征符合。
3．项目形象应与项目周边的资源条件相符合。
4．项目形象与目标客户群的需求特征符合。
5．项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，与其他楼盘有比较明显的差异和区别。

第19题
试题答案：A
知识点：
第五章 房地产定价策略 ☆☆☆☆☆考点3：房地产定价方法；
由于房地产商品价格的高低受成本费用、市场需求和竞争状况等因素的影响，各种定价方法可以归纳为成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。
1．成本导向定价法
成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法，是企业最常采用的定价方法。具体包括：成本加成定价法、盈亏平衡定价法、变动成本定价法、目标利润定价法。
2．需求导向定价法
需求导向定价法是以消费者的需求强度及对价格的承受能力作为定价依据，是伴随营销观念更新而产生的新型定价方法。包括理解价值定价法及需求差异定价法。
3．竞争导向定价法
竞争导向定价法是以市场上相互竞争的同类房地产商品价格为定价基本依据，并随竞争状况的变化确定和调整价格的定价方法。主要有随行就市定价法及主动竞争定价法。
4．比较定价法
比较定价法是一个完全经过市场验证的定价方法，是一种具体的定价法，是房地产估价中市场比较法在定价中的应用。
;? 价目表制定的步骤：
(1)制定均价
①均价形成的理由
均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系。考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。其参照主要是同区域、同质、同客户群、同户型、同规模、同价位；比较的因素有地理位置、楼宇本体质素、物业管理、工程形象进度、营销等方面。
②均价的含义
习惯上说，一个均价代表了市场对素质的综合评价；在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期；整体均价无法说明某一幢楼、某一个单位的档次。
③均价的确定
a．确定市场调查的范围和重点；
以项目为核心，半径2km的范围是重中之重。重点市场比较应不少于6个。
b．对影响价格的各因素以及权重进行修正；
c．对每个重点市场比较进行调整；
d．交易情况修正；
e．市场比较结果表。
(2)制定分幢、分期均价
(3)层差和朝向差
从一般经验来看，当每栋层差大于4000元，销售一般从中低层开始。当每栋层差小于1500元，销售一般从高层开始。
(4)形成价表
(5)特别调整
(6)付款方式
;? 价目表调整方法：
(1)制定均价的因素调整
①确定市场比较楼盘权重：根据各市场比较楼盘物业类型、所处区位、市场销售期等因素对本项目的相关影响程度确定各市场比较楼盘的权重。
②确定每一市场比较楼盘的项目调整因素及其比重。对住宅项目来说，调整因素有地域因素、楼盘个别因素、物业管理、工程形象进度、营销五个方面。
③对每一市场比较楼盘进行项目因素调整，得出比较价格并根据比较价格得出本项目的均价。
(2)楼幢之间的因素调整
根据楼盘整体素质的分析，确定影响项目价格调整的主要因素。
(3)楼层之间的因素调整
①景观分布因素调整
②其他因素调整
其他因素，如朝向、采光、通风、户型、面积、噪声也需要排队比较打分，进行修正。

第20题
试题答案：C
知识点：
第五章 房地产定价策略 ☆☆☆考点4：成本导向定价法；
1．成本加成定价法
成本加成定价法是按单位产品总成本加上一定比例的预期，再加税金，形成销售价格。其公式如下：
单位产品价格＝[单位产品总成本×（1＋成本加成率）]÷（1－销售税费率）
2．盈亏平衡定价法
盈亏平衡定价法又称收支平衡定价法、损益平衡定价法。
3．变动成本定价法
变动成本定价法却以单位面积变动成本为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。其公式为：
售价＝单位变动成本＋单位产品贡献额
4．目标利润定价法
该方法以总成本和目标利润为定价原则。具体公式为：
目标利润单位价格＝[（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本]÷（1－销售费率）