导言
从1995年9月开始，实施全国房地产估价师执业资格考试制度以来，已经整整走过了11年的发展和考试历程，其考试大纲、考试命题都有了较大发展，特别是考试题型逐步规范，考试难度逐步加大，考试通过率低，已成为近几年房地产估价师考试的特点。
从1998年开始，《房地产基本制度与政策》考试试题题型，进行了调整，取消了填空题，并以综合分析题取代了简答题和问答题，题型调整的目的，在于考察考生的灵活运用房地产基本制度与政策的能力，这也在一定程度上增加了房地产估价师考试的难度。而近年来，在房地产估价师执业资格考试四份考试试卷中，《房地产基本制度与政策及相关知识》试卷，更是难中之难，已成为试题涉及范围广、试题内容灵活多变、知识综合性强、难度较大、通过率较低的一份试卷。其主要原因是《房地产基本制度与政策》考试，增添了《房地产相关知识》课程，且其内容也呈现出逐年增加和完善的趋势。房地产估价师考试自从在第一科房地产估价制度与政策科目中，增加了房地产估价相关知识以来，第一科的难度有了一定程度的提高。2001年该科通过率排名第三，2002年则在四科考试成绩中，名列倒数第一。2004年全国仅有1543人通过房地产估价师执业资格考试，其中单科合格保留成绩的考生，《房地产基本制度与政策》仅有1320人。2005年考试难度有所减轻，但房地产估价师考试通过人数仅有3217人，有约1万5千考生保留单科成绩。据报道，2005年全国房地产估价师考试通过率仅为11.5%，可见房地产估价师考试难度之大。当前不少的应试学员，即使认真钻研教材，并通过阅读有关复习考试辅导资料，参加考前辅导培训，但由于内容多而杂，考核面广，到考试时仍感到心中无底。上述现象说明了我们的考生在综合知识方面的欠缺，更说明加入相关知识考试内容的必要性。对于广大考生来说，都希望在很短的时间内通过考试。一方面需要考生具备扎实的基础知识，另一方面也需要考生能够以平常的心态投入到复习之中去。来源：www.fangchankaoshi.com
为提高学习效果，参加《房地产基本制度与政策及相关知识》应试的学员，应当在通读教材基本内容的基础上，必须对《基本制度与政策及相关知识》考试及试题的要求、特点、重点、难点以及应试技巧等方面，有较系统、全面的了解，并按照考试大纲的要求，有针对性地全面、系统地进行分析，加强训练，强化练习，才可能达到心中有数、从容应试，又收到良好的成效。
为此，特从以下四个方面，对应试学习《房地产基本制度与政策及相关知识》，提出指导性的提示。这四方面分别是：
1、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试的目的及要求；
2、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试试题的历史资料统计分析；
3、《房地产基本制度与政策及相关知识》学习和复习注意问题和有关提示；
4、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试应注意的问题及应试技巧。
一、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试目的及考试大纲对考试内容的基本要求
1、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试的目的是综合考核考生对房地产基本制度与政策有关的基本内容、基本概念、基本原理、基本原则和基本方法与程序的掌握程度以及检验考生灵活应用所学知识解决实际问题的能力。
2、《全国房地产估价师执业资格考试考试大纲(2005年)》对《房地产基本制度与政策及相关知识》考试内容的基本要求，自1995年开始考试以来，历年考试大纲对《房地产基本制度与政策及相关知识》考试内容的要求虽有变动，但基本要求还是一致的。因此，要注意以下两点：第一、《房地产基本制度与政策及相关知识》考试涵盖的内容包括房地产基本制度与政策，现行法律、法规，房地产相关知识等。第二、注重现行政策法规是新教材、新大纲一个重要特点。
二、《房地产基本制度与政策及相关知识》考题的历史资料统计分析
（一）考试内容和重点
从近年来的考试内容来看，《房地产基本制度与政策》（含《房地产估价相关知识》）试题难度呈逐渐增大的趋势，从题型的变化可以看出这一点。1998年起试题题型进行了调整，取消了填空题，并以综合分析题替换了简答题和问答题。题型改变的目的在于考察考生灵活运用知识的能力，这也在一定程度上提高了试卷的难度。此外，1998年试题中多选题的比重达到50％，而1999年试题更是减少了较为简单的单选题的比重，使判断题的分值由原来的l0分增至20分。2001年试题题型又进行了调整，将《房地产估价相关知识》与《房地产基本制度与政策》合为一张卷，在这张卷中，《房地产基本制度与政策》的比重占到70％以上，而2003年《房地产估价相关知识》占到整张卷的40％，《房地产估价相关知识》逐步成为本张考卷的难点。从本门课程的分章来看，《房地产交易管理制度与政策》一直是全书考试的重点，1995－1999年本章考试的分值都在30分以上，1998年甚至超过了40分，近几年，该章内容考试也都在15分以上，因此，重点学习并掌握《房地产交易管理制度与政策》是极为重要的。对《建设用地制度与政策》的学习也应放在重要位置，历年本章考试的内容都在10分以上，多选题是考试的难点，此章所占多选题的比重也非常高，尤其在综合分析题中，较多出现。同时《房地产开发管理制度与政策》、《城市房屋拆迁制度与政策》、《房地产税收制度与政策》等章节内容考试也呈上升趋势。另外《房地产估价相关知识》尽管内容多而杂，也不可忽视，应多下点功夫。
从下面的《房地产基本制度与政策及相关知识》2002-2005试题各章所占分值比较表中，我们需要注意以下几个方面：
1、4年的试卷，对于有的章节考点所占比例呈现出一年大一年小的趋势，如：第1章经济学2002年占3.5%，2003年占6.5%，2004年占3.5%，2005年占5.5%。从此项规律中，2005年我们应重点做好房地产开发经营管理制度与政策、证券知识、拍卖知识、统计知识等章节的学习。
2、从2004、2005年试卷中，《房地产相关知识》具有平分秋毫的特色，如第1章经济学知识、第2章金融知识、第3章保险知识、第4章证券知识、第5章拍卖知识、第6章统计知识、第10章工程造价知识、第12章法律知识均占3.5分，其他4章也相差不大，如第7章会计知识占3%、第8章城市规划知识占4%、第9章建筑工程知识占3%、第11章房地产测绘知识占2%。因此对于《房地产相关知识》，我们都应做为重点，认真全面复习，以减少失分。
3、要注重教材的新增内容和变化内容，应是最后几天的复习重点。
4、要注重知识的灵活运用。通过几年的考试试卷分析，灵活运用的考题题型所占比例呈现出逐年加大的趋势，应引起我们的高度重视。
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