三、市场价值和非市场价值
不论何种类型的房地产评估价值均是推测估价对象在一定条件下最可能的价格。这是一组按照价值前提或者说评估价值的本质来划分的房地产价值。
（一）市场价值
市场价值（market value MV）过去称为公开市场价值（open market value MV），是多数估价项目需要评估的价值类型，国内外对它有许多定义，这些定义虽然表述上不完全一致，但内涵基本相同，是指估价对象在满足下列条件下进行交易最可能的价格：
（1）交易双方是自愿地进行交易的—卖者不是被迫地将房地产卖给个定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产。
（2）交易双方是出于利己动机进行交易的—交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。
（3）交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情—交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买。
（4）交易双方有较充裕的时间进行交易—卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示。
（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价—例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。
市场价值还有一些隐含条件，包括：
①最高最佳使用；
②继续使用（对于企业而言即为持续经营）；
③市场参与者的集体观念和行为。
如果给市场价值下个简要的定义，那么它是理性而谨慎的交易双方，处于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象，知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。
征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合上述市场价值形成条件中的“交易双方是自愿地进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以，房屋征收估价应当采用市场价值标准。
例题3．公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格（）。（2006年试题）
A．卖方和买方掌握必要的市场信息
B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D．卖方和买方追求各自利益的最大化
E．卖方和买方急于完成交易
答案：AD
例题4．城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。（ ）（2003、2007年试题）
答案：×
易混淆点辨析1．房屋征收估价采用市场价值标准的理由是什么？答：城市房屋拆迁是强制性的，其行为虽然不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，但城市房屋拆迁仍应采用市场价值标准，主要是要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，即应足额、全面给予被征收人补偿，这也是立法为民思想的体现。
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