第三节 房地产供求与价格
供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格（或租金，下同）水平的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的房地产（包括新开发的增量房地产和已有的存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的消费者（即房地产购买者或承租者，下同）形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应当首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。因此，认识房地产的供给、需求及其与房地产价格之间的关系，对于房地产估价是十分重要的。
一、房地产需求
（一）房地产需求的含义
房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个：一是消费者愿意购买，既有购买欲望；二是消费者有能力购买，既有支付能力。仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；仅有第二个条件，不能使购买行为发生。在确定（调查、估计、预测）需求时，通常只考虑有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，可以说人们对房地产的需要是无止境的。
房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。即市场需求是所有消费者需求的总和。
（二）决定房地产需求量的因素
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。（重要考点）它们对房地产需求量的影响分别如下：
（1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。
需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。（重要考点）炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。
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