十二、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格
现实中的商品交易有现货交易和期货交易，由此有现货价格和期货价格之说。现货价格是指在交易达成后立刻或在短期内（可视为在交易达成的同时）进行商品交割的价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。无论是现货交易还是期货交易，价款支付方式又有在交易达成后立即或在短期内一次性付清、按约定在未来某个日期一次性付清和分期支付等，因此形成了多种组合形式，归纳为下表
房地产也有类似的现货交易和期货交易及现货价格和期货价格。房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。该房地产的现状可能是一块准备建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一项在建工程，也可能是建筑物已建造完成的房地产；当为建筑物已建造完成的房地产时，即为现房价格（含土地价格）。房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格（含土地价格）。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物业管理等）的情况下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险（如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差），所以，期房价格与现房价格之间的关系是：（重要考点，每年会以单选或判断题型出现）
例题4．某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5．58%。则下列说法中正确的有（ ）。（2006年试题，2003、2004年相关试题）
A．该房地产的实际价格等于名义价格
B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格高于50万元
D．该房地产的实际价格为50万元
E．该房地产不存在名义价格
答案：ABD
易混淆点辨析4．2007年的一道单选题：某期房预计2年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（ ）元/m2。对于教材中的公式，要活学活用，不能机械的去记公式。教材中给出的例题某期房尚有1年时间竣工，此题给出的条件是某期房预计2年后竣工交付使用，那么对于估价时点来说，第一年和第二年的收益价值是不同的。做这样的题建议画现金流量图，把估价时点标注出来，再把各项费用发生的时间点标注清楚，这样不容易搞错。
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
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