二、房地产供给
（一）房地产供给的含义
房地产供给是指房地产开发商和拥有者（即房地产出售者或出租者，下同）在某一特定的时间内，在每一价格（或租金，下同）水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售（或出租，下同）的数量。形成供给有两个条件：一是房地产开发商和拥有者愿意供给，二是房地产开发商和拥有者有能力供给。（重要考点）如果房地产开发商和拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就不能算做供给。
房地产市场供给是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有房地产开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。即市场供给是所有房地产开发商和拥有者供给的总和。
在现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为：
潜在供给量＝存量－拆毁量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量（重要考点）
例题4．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（ ）。（2004年考试题）
A．存量＋新开发量＋其他种类房地产转换为该种房地产量－该种房地产转换为其他种类房地产量－拆毁量
B．存量＋新开发量＋该类房地产与其他种类房地产之间转换总量＋拆毁量
C．存量＋新开发量＋空置房量－拆毁量
D．存量＋新增竣工量－拆毁量
答案：A
（二）决定房地产供给量的因素
某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发建设成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商和拥有者对未来的预期。（重要考点）它们对房地产供给量的影响分别如下：
（1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图，房地产开发商愿意开发的数量就会越多；相反，房地产开发商愿意开发的数量就会越少。供给量与价格正相关的这种关系，被称为供给规律。（重要考点）
（2）该种房地产的开发建设成本。在某种房地产的价格水平不变的情况下，当其开发建设成本上升，例如土地、建筑材料、建筑构配件、建筑设备、建筑人工等投入要素中的一种或几种价格上涨时，房地产开发利润率就会下降，从而会使该种房地产的供给减少；相反，会使该种房地产的供给增加。
（3）该种房地产的开发技术水平。在一般情况下，开发技术水平的提高可以降低开发成本，增加开发利润，房地产开发商就会开发更多的房地产。（重要考点）
（4）房地产开发商和拥有者对未来的预期。如果房地产开发商和拥有者对未来的市场看好，例如，预期房地产价格未来会上升，则开发商在制定投资开发计划时会增加开发量，从而会使未来的供给增加，同时房地产开发商和拥有者会把现在开发的房地产留着不卖，待价而沽，从而会减少房地产的现期供给；如果房地产开发商和拥有者对未来的预期是悲观的，则结果则会相反。
由上可知，当一种房地产的价格高时，当该种房地产的开发建设成本低或开发技术水平提高时，当房地产开发商预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增多；反之，该种房地产的当前供给通常会减少。（重要考点）
需要指出的是，由于土地总量不可增加、建设用地使用权出让市场政府独家垄断以及房地产开发期长、不可移动等，导致房地产供给与一般商品供给有很大的不同，不能随着房地产需求和价格的变动及时作出调整，房地产供给缺乏弹性。（重要考点）
例题5．房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。（2005年试题）
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的预期
C．该种房地产的开发成本
D．该种房地产的开发技术水平
E．房地产开发商和拥有者对未来的预期
答案：ACDE
（三）房地产供给曲线
房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-2（a）中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格（P），横坐标轴表示该种房地产的供给量（Q），因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线（S）。
如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图3-2（b）所示，以S0为基础，如果房地产的开发成本上升，则整个供给曲线将由S。向左位移到S1；如果房地产的开发成本下降，则整个供给曲线将由S0向右位移到S0在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发商都愿意接受较低的价格。
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