（二）市场价格
市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（如平均数、中位数或众数）。
（三）理论价格
理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。但理论价格也不是静止不变的。
价格与供求是互动的：一方面，价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的；另一方面，供给量与需求量又受价格的影响，通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格；市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素，如居民收入、房地产开发建设成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。因此，在正常市场或正常经济发展下，市场价格基本上与理论价格相吻合，围绕着理论价格上下波动，不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下，市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格，例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。
一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动（即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动），它们之间的关系可见图3-5。
就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是房地产的市场价格。（重要考点）
（四）评估价值
评估价值（appraisa lvalue）也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。例如，通常把市场法、收益法、成本法求得的价值分别称为比准价格收益价格和积算价格。
从某种意义上讲，成本法测算出的价值倾向于最低卖价，收益法测算出的价值倾向于最高买价，市场法测算出的价值倾向于成交价格。此外，收益法测算出的价值趋向于理论价格，市场法测算出的价值趋向于市场价格。当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法、收益法和成本法测算出的价值基本一致。在房地产价格存在泡沫的情况下，市场法测算出的价值会大大高于收益法测算出的价值。换句话说，如果市场法测算出的价值大大高于收益法测算出的价值，则说明房地产的价值被市场高估或者存在一定的泡沫。当成本法测算出的价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于市场法或收益法测算出的价值，则说明房地产供大于求或者市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。（重要考点）
评估价值虽然不是事实，但当为交易目的而估价时，评估价值与成交价格却有着密切的关系。由于缺乏完全市场，房地产交易往往需要专业房地产估价为交易当事人提供要价或出价的参考依据，或者提供议价的基础。在这种情况下，房地产的评估价值往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是，由于估价师的专业知识、经验、职业道德等情况的不同，同一宗房地产，不同的估价师评估出的价值往往不同。但称职的估价师所评估出的价值应当是基本一致的，彼此之间的差异会在合理的误差范围内。
由上可见，要求评估的是客观合理的价值，而实际评估出的可能是带有房地产估价师个人主观因素的价值，这两者又都可能与估价对象在市场上真正交易的成交价格不同。但从理论上讲，一个良好的评估价值＝正常成交价格＝市场价格。
相关辅导：
2010年房产估价师理论与方法第三章精选讲义9
2010年房地产估价师准考证打印时间汇总
专家解析房产估价师历年考试及学习方法
2010年房产估价师本周课程套餐4折优惠
