二、实物因素（重要考点）
（一）土地实物因素
1．土地面积
两块位置相当的土地，如果面积相差较大，它们的单位价格会有高低差异。一般地说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。但在特殊情况下也可能有例外，面积狭小的土地却有很高的价格。例如，若某块土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值，则该块土地的拥有者可能会以居奇的心态，待价而沽，而相邻土地的拥有者为求其土地能得到有效利用，则可能不惜以高价取得该块土地。
地价与土地面积大小的关系又是可变的。一般地说，在城市繁华地段对面积大小的敏感度较高，而在市郊或农村则相对较低。土地面积大小的合适度还因不同地区、不同消费习惯而有所不同。例如，某地方房地产市场如果普遍接受高层楼房，则在该地区，较大面积土地的利用价值要高于较小面积土地的利用价值，因而较大面积土地的单位价格会高于较小面积土地的单位价格。相反，如果某地方市场仅能接受小型建筑型态，则较大面积土地的单位价格与较小面积土地的单位价格，差异不会很大。
2．土地形状
土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。形状规则的土地，主要是指正方形、长方形（但长宽的比例要适当）的土地。由于形状不规则的土地一般不能有效利用，相对于形状规则的土地，其价格一般要低。通常为改善形状不规则土地的利用，多采取土地调整或重划措施。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。
3．地形
由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发建设成本、利用价值或者景观等，从而影响其价格。一般地说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。但是，如果土地过于平缓，往往不利于地面水的汇集和排除。
4．地势
在其他条件相同时，地势高的房地产的价格要高于地势低的房地产的价格，因为地势低不仅下雨时容易积水、潮湿，而且会影响建筑物的气势、可视性（即要被看得见）。气势、可视性对于写字楼都很重要，可视性对于商铺很重要。
把地势与当地的降水量结合起来，可以较好地看到地势对房地产价格的影响。地势虽然低洼，但如果降水量不大，则不易积水，从而地势对房地产价格的影响不大；反之，降水量大，地势对房地产价格的影响就大。
相关辅导：
2010年房产估价师理论与方法第四章精选讲义6
2010年房地产估价师准考证打印时间汇总
专家解析房产估价师历年考试及学习方法
2010年房产估价师本周课程套餐4折优惠
