（二）非市场价值
在实际估价中，有些估价项目的要求评估的是在不符合市场价值形成的条件中的一个或多个条件下最可能的价格。凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而对市场价值以外的各种价值的一个概况性称呼。非市场价值主要有快速变现值、谨慎价值、在用价值、残余价值和投资价值。（重要考点）市场价值和这五种非市场价值，可以说是六种基本价值类型。它们是一组按照价值前提或者说是评估价值的本质来划分的价值。
1．快速变现值（重要考点）
快速变现值是指不符合市场价值形成条件中的“交易双方有较充裕的时间进行交易”下最可能的价格。由于房地产难以变现，如果交易时间较短（如销售期短于正常或合理的销售期），则其最可能的价格较低，因此快速变现价值通常低于市场价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。
2．谨慎价值（重要考点）
谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎原则见本书第五章第七节。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值即为谨慎价值。
3．在用价值（重要考点）
在用价值是指在现状使用下的价值。现状使用包括目前的用途、规模、档次等，它可能是最高最佳使用，也可能不是最高最佳使用。在用价值一般低于市场价值。但如果现状使用是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值。
4．残余价值（重要考点）
残余价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。例如，某个针对特定品牌进行了装饰装修的餐厅，当不再作为该种品牌的餐厅继续经营而出售时，该种装饰装修不但不会增加该餐厅的价值，反而会减少该餐厅的价值。因此，此时残余价值会低于市场价值。但在征收国有土地上单位和个人的房屋情况下，虽然该餐厅也不会继续经营下去，但要假设继续经营来评估其市场价值，并据此给予拆迁补偿。
5．投资价值（重要考点）
投资价值一词有两种含义：一是指值得投资，例如人们在为某个房地产项目或某项资产做销售宣传时，经常称其具有投资价值；二是指从某个特定的投资者（即某个具体的投资者）的角度来衡量的价值。这里所讲的投资价值指的是后者。因此，某一房地产的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。与此相比，该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，他代表了市场上大多数人的观点）的价值。即市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
例题5．在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（ ）（2003年试题）
答案：×
例题6．房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（ ）。（2007年试题）
A．市场价值
B．清算价值
C．快速变现价值
D．投资价值
答案：D
同一房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同、纳税状况不同、对未来的信心不同等。所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。如果所有的投资者都作出相同的假设，也面临相同的环境状况，则投资价值与市场价值就会相等，但实际上很少出现这种情况。
评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的：所不同的主要是参数取值。例如，投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估—价值是预期未来净收益的现值之和，但其中选取参数的立场不同。以折现率为例，评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。在净收益方面，评估投资价值时通常采用的是税后净收益，即要扣除所得税，而评估市场价值时通常采用的是税前净收益，即不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。
投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）；反之，说明不值得投资（购买）。换一个角度讲，每个房地产投资者对其拟投资（购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可以看成是这个心理价位。当市场价格低于其心理价位时，投资者趋向于增加投资；反之，他们将向市场出售过去所投资的房地产。
就投资价值与市场价值相对而言，房地产估价通常是评估房地产的市场价值；但作为房地产估价师，评估房地产的投资价值为投资者决策提供参考，也是其服务的重要领域。例如，政府举行国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，例如为其确定投标报价提供参考依据。这就是一种投资价值评估。
例题7．在评估投资价值时，折现率应选用（ ）。
A．社会一般的收益率
B．收益法中的报酬率
C．典型投资者要求的收益率
D．特定投资者要求的最低收益率
答案：D
例题8．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（ ）（2004年试题）
答案：×
易混点辨析2．问：几种非市场价值与市场价值的大小关系？在什么情况下求得的价值为投资价值，请举例说明一下？
答：快速变现价值＜市场价值，谨慎价值＜市场价值，在用价值≤市场价值，投资价值≥或＜市场价值；投资价值是站在特定投资者角度，用其要求的数据或自身数据进行估价时的价值。评估价值则是用客观正常数据，站在大多数投资者立场上进行估价的价值。如政府举行对国有建设用地使用权招、牌、挂出让，想要取得土地者委托房地产评估机构为取得土地评估其能承受的投标报价。
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