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七、不确定性分析
采用静态分析，项目盈亏平衡点为89.74%，销售均价(住宅)
保本点为6640元/㎡，销售面积保本点为143115㎡。采用动态分
析，盈亏平衡点分别为[即税后FNPV等于零时的值，I=3%(季)]：
住宅销售价格：6710元/㎡(会所及地下车库销售价格保持12000
元/㎡及115200元/个不变)，住宅销售面积：122500㎡(会所销售
面积和地下车库销售车位保持5461㎡及550个不变)。从上述指
标可以看出，本项目销售单价及销售面积均有一定的宽容度，有较
大的抗风险能力。
对开发建设投资和销售收入两个主要因素进行敏感性分析。项
目两个因素分别变化时，销售收入变动较为敏感，当开发投资和销
售收入中单个因素在一定的范围内向不利方向发生变化，项目均有
一定的宽容度，但对销售收入向不利方向发生变化，项目表现出较
强的敏感性，抗风险能力大大降低。
八、借款风险评估
项目存货比率为39.75%。本项目最大风险是楼盘能否按照测
算比例实现项目前期预售。
九、结论与建议
项目地理位置优越，交通便利，如能按期按质完工，按计划销
售，将具有较强的市场竞争力和抗风险能力。本项目自筹资金部分
已落实到位，从分析测算来看，本项目财务效益较好，偿还借款本
息有保证，项目在规划设计、市场定位等方面符合市场需求，如辅
之完善的市场营销计划和有效的项目管理，项目筹资方案可行。
由于项目在市场销售方面存在一定程度风险，应对项目资金专
款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
开发商应结合北京市场消费者心理、特别是高档物业消费对象
的时尚需求，按照承诺的规划设计方案尽快完成景观及庭院详细设
计及施工;应加强市场营销管理，从市场定位，广告推广，销售等
环节全面控制，加快回款速度，同时加强项目开发成本控制及管理，
以确保项目资金的正常周转。
第一章 借款企业资信评估
一、借款企业简介
㈠ 公司名称：
中文名称：北京××房地产股份有限公司
㈡ 公司法定代表人：××
㈢ 注册资本：17320万元
㈣ 企业类型：股份有限公司(上市)
㈤ 公司注册及办公地址：
北京市东城区××大街××号
㈥ 经营范围：
房地产开发、商品房销售等
㈦ 营业期限：自199×年×月×日至长期
㈧ 成立日期：199×年×月×日
㈨ 公司股票上市交易所：上海证券交易所
股票简称：×× 股票代码：660××
㈩ 其他有关资料：
企业法人营业执照注册号：××
税务登记证号码：地税××
国税××
公司聘请的会计师事务所：××会计师事务所有限责任公司
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