第四章 房地产价格影响因素
房地产价格水平的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。这些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。因此，做好房地产估价还需知晓各房地产价格影响因素，掌握这些因素是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。为此，本章首先综合说明各种因素对房地产价格的影响，然后把它们分为房地产自身因素、人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素，分别分析它们对房地产价格的影响。
第一节 房地产价格影响因素概述
一、对房地产价格影响因素的总认识
房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们的影响。要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列8点认识：
（1）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的：有的因素或者其变化会导致房地产价格上升，有的因素或者其变化会导致房地产价格下降。并且，对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；该地带如果是仓储或工业区，铁路可能是其增值因素。弄清这一点，有助于估价时把握对房地产价值测算结果的调整方向，即面对某一影响因素或者其变化时，对房地产价值测算结果是应向上调整还是应向下调整。
（2）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的：有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较大，有的因素或者其变化所导致的房地产价格的升降幅度较小。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但是，对于不同类型的房地产，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响，相反，那些影响较小的因。素可能成为主要的影响因素。例如，商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。弄清这一点，有助于估价时合理确定各种影响因素的权重及对房地产价值测算结果的调整幅度。
（3）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，但在另一状况下随着其变化会降低房地产价格，有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了其内外交通，方便了居民出行，会提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区住宅的价格。至于它最终是提高还是降低该居住区住宅的价格，要看受影响住宅临该道路的远近以及该道路的性质等情况。其中，紧临道路的住宅较里面的住宅受到的负面影响要大，除非有了该道路之后适宜改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如高架路或全封闭的高速公路，则对住宅来说只有负面影响，没有正面作用。
（4）有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关。在与时间有关的因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不相同的：有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段较长的时间才会表现出来。例如，增加或减少房地产开发用地的供应量，放松或紧缩房地产开发贷款和购房贷款，放宽或限制购房对象，提高或降低房地产交易税费等房地产市场调控的政策措施，对房地产价格的影响通常需要一个过程。
（5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成变的：随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而那些提高房地产价格的因素也许会变为降低房地产价格的因素，那些对房地产价格有较大影响的因素也许会变为有较小影响的因素，甚至对房地产价格没有影响；相反，那些降低房地产价格的因素也许会变为提高房地产价格的因素，那些对房地产价格有较小影响的因素也许会变为有较大影响的因素。
（6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不相同的：不同地区的人们对房地产的消费偏好可能不同，某个因素在某个地区可能被人们看重，但在另一个地区未必如此。例如，中国北方地区比南方地区更看重房屋朝向，南方地区比北方地区更看重“风水”。
（7）各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的：人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大；当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响就较小。
（8）某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，例如，土地使用期限对房地产价格的影响可以采用公式计算，楼层、朝向对房地产价格的影响可以通过对大量不同楼层、朝向的房地产成交价格、租金的调查统计得出，但许多因素对房地产价格的影响难以用数学公式或者数学模型来量化，它们对房地产价格的影响主要依靠房地产估价师的估价理论知识、实践经验以及对当地房地产市场的深入调查了解作出判断。所以说，房地产估价必须依靠科学的估价理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析房地产价格影响因素为基础，测算结果往往还需要通过对房地产价格影响因素做综合分析后再做适当调整才能作为估价结果；定性分析也需要以一定程度的定量分析为基础，二者相辅相成。但在实际估价中应尽量采用定量分析来量化每种因素对房地产价格的影响程度，使估价科学化、精确化，避免模糊化、笼统化。只有当无法采用定量分析予以量化时，才可以仅根据经验来判断某种因素对房地产价格的影响程度。
例题1．在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（ ）(2003年试题)
答案：√
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