2005年房地产估价师《案例与分析》真题及答案4

为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2011年房地产估价师考试教材的相关重点， 小编特 编辑汇总了2011年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！

估价技术报告

一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析(略)

三、最高最佳使用分析(略)

四、估价方法选用

估价对象为在建工程，估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料，根据估价对象的特点及估价目的，选用假设开发法、或本法作为本次估价的基本方法，其估价技术路线如下：

1.根据《房地产估价规范》，具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路，可将预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常的开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费，求取估价对象的客观合理价格或价值。

2.估价对象为在建工程，有明确的工程进度和费用投入，因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和，求取估价对象的客观合理价格或价值。

3.对以上两种方法测算的价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价值和单位价值。

五、估价测算过程

(一)假设开发法分析测算过程

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法

1.采用的公式：

估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费

2.估价对象开发完成后房地产价值的测算。

运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

(1)采用的公式：2）所选可比实例（表1）。

表1　　可比实例情况表

(3)交易情况修正。可比实例A、B、C均属正常交易，交易情况无需修正，交易情况修正系数均为100/100。

(4)交易日期调整。近期××市房地产市场状况稳定，可比实例A、B、c均属近期交易，交易日期无需调整，调整系数均为100/100。

(5)房地产状况调整。因权益状况相同，将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。

1)区域因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B、C区域因素调整系数分别为：100/101、100/102、100/103(具体比较情况见表2)。

2)个别因素调整。根据可比实例的具体情况，可比实例A、B、C的个别因素略差于估价对象，可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调接的主要内容与估价对象进行打分比较，得到可比实例A、B、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表2)。

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