为了帮助考生系统的复习房地产估价师考试课程，全面的 了解2011年房地产估价师考试教材的相关重点， 小编特 编辑汇总了2011年 房地产估价师考试各章复习的重点资料，希望对您参加本次考试有所帮助！
××××房地产估价技术报告
一、估价对象房地产状况分析(略)
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用(略)
五、估价测算过程
(一)市场法
根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。
1.测算1层商铺价格
估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下：
(1)可比实例的选取。选取与估价对象房地产所处地区相近、结构及用途相向、建筑面积相近、均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。
表1 可比实例资料表
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估价对象与可比实例/项目 |
A |
B |
C |
D |
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坐落 |
××大道 |
××大街 |
××大道 |
××大道 |
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交易日期 |
2006年9月 |
2006年9月 |
2006年10月 |
2006年10月 |
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|
交易情况 |
正常 |
正常 |
正常 |
正常 |
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土地使用权取得方式 |
挂牌出让 |
挂牌出让 |
招标出让 |
挂牌出让 |
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地段等级 |
商业Ⅲ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅳ级 |
商业Ⅲ级 |
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繁华程度 |
商业密集区 |
一般 |
一般 |
商业密集区 |
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|
交通便捷度 |
较优 |
较优 |
较优 |
较优 |
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公共配套设施完备程度 |
较完善 |
较完善 |
较完善 |
轻完善 |
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建筑装修 |
简装 |
简装 |
简装. |
简装 |
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|
设施设备 |
中央空调/自动 |
中央空调/自动 |
中央空调/自动 |
中央空调/自动 |
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|
商铺类型 |
独立商铺 |
独立商铺 |
街角独立商铺 |
独立商铺 |
|
|
建筑结构 |
框架 |
框架 |
框架 |
框架 |
|
|
朝向 |
北 |
西 |
南 |
南 |
|
|
临路状况 |
临××大道/混 |
临××大道/混 |
临××大街/混 |
临××大道/混 |
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|
商铺交易价格 |
10500元/m2 |
9091元/m2 |
9562元/m2 |
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(2)比较修正。
1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。
2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。
房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。
表2 房地产状况因素修正系数及计算表
可比实例/项目 A B C ××大厦 ××花园 ××大楼 交易日期 100/100 100/100 100/100 交易情况 100/100 10/00 100/100 房 地段等级 100/100 100/98 100/98 繁华程度 100/100 100/97 100/101 交通便捷度 100/100 100/100 100/100 公共配套设施 100/100 100/100 100/100 建筑装修 100/100 100/100 100/100 设施设备 100/100 100/98 100/102 商铺类型 100/100 100/100 100/102 建筑结构 100/100 100/100 100/100 朝向 108/99 1110/98 100/100 临路状况 100/100 100/100 100/100 交易价格 10500元/m2 9091元/m2 9562元/m2 可比实例修正后价格 10606元/m2 9958元/m2 9285元m2
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