四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）
1、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000㎡的面积，
约定租赁期限为20年 ，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/㎡，假设折现率为10% 。请计算目前该承租人权益价值。（8分）
2、某宗拟出让的熟地面积为10000㎡，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的6%.
管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡；精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/㎡；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分）
答案：
一、单项选择题
1.C 2.D 3.B 4.D 5.A 6.B 7.B 8.B 9.B 10.D
11.A 12.B 13.C 14.B 15.D 16.C 17.B 18.B 19.B 20.B
21.B 22.B 23.D 24.A 25.B 26.B 27.B 28.A 29.C 30.B
31.B 32.D 33.B 34.A 35.C
二、多项选择题
1.ACE 2.CD 3.ABCE 4.AB 5.ACE
6.AD 7.BCDE 8.ACDE 9.ACE 10.CD
11.BCDE 12.ABDE 13.ACD 14.ACD 15.ABCE
三、判断题
1.× 2.× 3.× 4.√ 5.× 6.√ 7.√ 8.√
9.√ 10.× 11.√12.× 13.√ 14.× 15.×
