2008年房地产估价师开发经营与管理试题及答案7

        四、计算题（共2题、20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要马出公式；仅有计算结果而无计算过程的，不得分。请在答题纸上作答）
　　1．某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 800万元、400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和0年，到期后的净残值都是初期投资稠的10％，折现率为0％。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
　　请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。  （8分）
　　2．某房地产开发项目的占地面积为6 000㎡，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年。宾馆总建筑面积为5 000㎡，可用于经营的部分为4 500㎡，可建成100个标准间。当地同档次宾馆的平均价略为330元／间·天。前3年的入住率均为70％，从第4年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％。建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体陡售，预计转售净收益为5 000万元。
　　住宅部分总建筑面积为3 000㎡，建成后全部出售，预计平均售价为6 500元碲，销售税费为销售收入的5.5％，假设建成后即售完。
　　该方案的总投资为8 000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金贷款年利率为8％。第一年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第二年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第三年投资额为总段资的35％，全部为银行贷款。建设期只计息不还款，建成后一次性还清本息。其中，还款额中的1 500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率8％，贷款按年等额还款。其余还款额来自于住宅的销售收入。假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）
　　该项目全投资目标收益率为8％，自有资金目标收益率为20％。
　　（1）完成下列现金流量表；
　　（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
　　（3）求方案自有资金的财务净现值。（12分）

现金流量表（单位：万元）

 答案：
一、单项选择题
1.A 2.B 3.B 4.C 5.B 6.C 7.D 8.D 9.C 10.C
11.B 12.D 13.A 14.C 15.D 16.D 17.D 18.C 19.D 20.B
21.A 22.D 23.A 24.D 25.D 26.C 27.C 28.B 29.A 30.D
31.C 32.D 33.C 34.A 35.D

二、多项选择题
1.ACDE 2.ABDE 3.ABCD 4.ACDE 5.BCDE
6.ABE 7.BCD 8.BDE 9.ACD 10.ACE
11.ABC 12.ACDE 13.ACDE 14.ABCE 15.CDE

三、判断题
1.× 2.√ 3.× 4.× 5.× 6.√ 7.√ 8.×
9.× 10.√ 11.× 12.√ 13.√ 14.√ 15.×

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