房地产估价师历年真题-案例与分析5

(三)酒店第20层估价
  酒店第20层为卡拉OK室、酒吧，建筑面积为 1 125㎡，现已出租经营，租期尚余5年。因属于收益性房地产，故采用收益法进行估价。
  按租约规定，第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分别为100万元、110万元、120万元、130万元、140万元，租赁税费占租金收入的20％。
  计算年净收益：
  A=[100/(1+8%)+110/(1+8%)2+120/(1+8%)3+130/(1+8%)4+140/(1+8%)5]
    ÷5X(1—20％)
  ＝756 792(元)
  酒店第20层价值
  V=756 792/8%[1-1/(1+8%)5]
  ＝3 021 651(元)
  (四)估价对象的总价值
  157 359 320+100 270 342+3 021 651
  ＝260 651 313(元)
  (五)应扣折旧额的确定
经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现价值为：
260 651 313X80％＝2 085 210 509(元)
  七、估价结果确定
  估价对象的总价值为人民币208 521 050元(大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整)。