2012年房地产估价师考试案例分析第三章练习6

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4.

(1).

【正确答案】：C

【答疑编号10063416】

(2).

【正确答案】：B

【答案解析】：方法一：房地产的净收益=6000-4000-6000×(6%+8.5%+10%)=530万元

建筑物净收益=4500×8﹪=360万元(a=v×r)

土地的净收益=房地产净收益 –房屋净收益= 530-360=170万元

则土地的价值=a/r=170/6%=2833万元

房地产价值根据直接资本化法为=4500+2833=7333万元

方法二：假设土地价值为V，则房地产的综合资本化率R=(V×6%+4500×8%)/(4500+V)，计算的年收益为530万元，根据直接资本化法530/R=V+4500，解方程得到V=2833万元。

房地产价值=4500+2833=7333万元

【答疑编号10063418】

(3).

【正确答案】：B

【答案解析】：应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方税、补交的土地出让金、商业改造工程费用，所以A不对。项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法所以C不对。

【答疑编号10063420】

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