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房地产估价师考试案例分析练习题
三、指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分)。
致委托估价方函(略)
××别墅房地产估价结果报告(略)
××别墅房地产估价技术报告
一、委托估价方
××市恒通房地产开发公司
二、受理估价方
××市房地产估价事务所
三、估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价
四、估价时点
1998年4月15日
五、估价对象概况
(一)××市概况(略)
(二)××别墅项目概况
1、土地情况
A、土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B、土地总面积70000平方米。
C、用途：别墅及配套设施。
D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米
其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。
2、地上物情况
该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备(略)
六、估价采用的方法和步骤
(一)采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法;
(二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
七、价格过程
(一)方法一：房地分别估价
1、土地估价：采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A、利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。
B、利用市场比较法进行土地估价
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A
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B
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C
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估价对象
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用 途
交易情况
交易日期
区域因素
个别因素
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别墅
协议
1992.5
五类
一般
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别墅
拍卖
1996.5
四类
较好
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别墅
招标
1996.5
六类
较差
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别墅
协议
1998.4
五类
一般
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A
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B
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D
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土地单价（元/平方米）
交易情况修正
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
修正后的单价（元/平方米）
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3100
100/100
110/100
100/100
100/100
3410
|
4800
100/130
100/100
98/100
96/100
3474
|
3700
100/110
100/100
98/100
98/100
3230
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