第三节 国有土地使用权出让
一、土地使用权出让的概念
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的含义如下：
1、土地使用权出让，又称批租或土地一级市场，由国家垄断。
2、经出让取得土地使用权出让的单位和个人在使用期限内对土地拥有使用、占有、收益和处分权。
3、土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能领取土地使用权证书。
4、集体土地不经征用不得转让。
5、土地使用权出让具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。
二、土地使用权出让的计划、方式和年限
1、土地使用权出让计划
2、土地使用权出让方式。
（1）招标方式。招标出让是指土地所有者多方土地使用者，发出投标邀请，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让人的方式。
（2）拍卖方式。其特点是有利于公平竞争，适用于区位条件好、交通便利的地块。
（3）协议出让。其特点是自由度大，不利于公平竞争。
（4）挂牌出让方式。
3、土地使用权出让权的年限
（1）居住用地70年；
（2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
（4）商业、旅游、娱乐用地40年；
（5）综合或其他用地50年。
4、土地使用权的收回
（1）土地使用权届满的收回；
（2）国家有权提前收回土地使用权；
（3）因土地使用者不履行土地使用者权合同而收回土地使用权；
（4）司法机关决定收回土地使用权。
5、土地使用权终止
（1）土地使用权因土地灭失而终止；
（2）因土地使用者的抛弃而终止
6、土地使用权续期。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。
例题：国家有权提前收回土地使用权时，应根据（ ）给予补偿。（1998年试题）
A、出让年限 B、土地使用者的纳税情况 C、土地使用者的经营情况 D开发土地的实际情况 E使用土地的实际年限
答案：D、E
解析：提前收回土地使用权应以使用土地的实际年限为准，因此，A错；同时提前收回土地使用权与土地使用者的纳税情况和经营情况无关，所以应选：D、E
三、土地使用权出让合同及其管理
1、土地使用权出让，应当签订书面出让合同。
2、土地使用权出让合同的履行。用地单位必须按合同约定使用土地，超过开工满1年未动工的，按地价款的20％以下征收土地闲置费。满2年未动工的，可无偿收回土地使用权。
例题：超过土地使用权出让合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，有关部门可以征收（ ）。（1999年试题）
A、征收土地闲置费 B、无偿收回土地使用权 C、解除出让合同 D变更出让合同
答案：A
解析：对照“征收”一词，只有A项合适。
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