第三讲 房地产开发的投资决策与前期工作
重点难点：
应掌握房地产开发的概念和主要程序。八个步骤、四个阶段及各个阶段的主要工作内容。
应熟悉投资机会选择与决策方法，土地使用权获取方式。
了解的内容为规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容。
3．1 房地产开发程序概述
3．1．1 房地产开发
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供人住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险耸制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。
房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。
3．1．2 房地产开发的主要程序
房地产开发的主要程序包括八个步骤，即投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。如果开发工作是遵循一个理论的程序，即项目建设完毕后才去找买家或租客时，开发程序才按上述顺序进行。但如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，则第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。但无论顺序怎样变化，这些阶段能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。
3．2 投资机会选择与决策分析
投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。
3．2．1 投资机会选择
所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
在机会寻找过 程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。此时，开发商面对的可能有几十种投资可能性，对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速地在头脑中初步判断其可行性。在紧接的机会筛选过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
3．2．2 决策分析
投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。
前者主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平，后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。
应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。
例题：
1．我们通常说的“看地”，属于房地产开发地（ ）阶段。
A投资机会选择与决策分析 B前期工作
C建设阶段 D租售阶段
答案：A
2．对项目市场进行研究和定位，以进行目标市场和开发产品定位，属于房地产开发地（ ）阶段。
A投资机会选择与决策分析 B前期工作
C建设阶段 D租售阶段
答案：A
3．3 前 期 工 作
当通过投资决策分析确定了具体的开发地点与项目之后，在购买土地使用权知开发项目建设过程开始以前还有许多工作要做，这主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。通过初步投资分析，开发商可以找出一系列必须在事先估计的因素，在购买土地使用权和签订建设合同之前，必须设法将这些因素尽可能精确地量化。
在初步投资决策分析的主要部分没有被彻底检验之前，开发商应尽量推迟具体的实施步骤，比如购买土地使用权。当然，在所有影响因素彻底弄清楚以后再购买土地是最理想不过了，如果在激烈的市场竞争条件下，为抓住有利时机很难做到这一点时，开发商也应对其可能承担的风险进行分析与评估。
3．3．1 获取土地使用权
没有土地，任何开发计划或开发项目的实施都只能是空谈。当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是获取土地使用权。根据开发项目的特点，开发商在主要通过有偿出让方式获取土地使用权的同时，也可通过政府行政划拨方式，获得公益性或部分公益性项目的土地使用权。
3．3．1．1 政府土地收购储备与土地一级开发
土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益.。
土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。
纳入政府土地收购储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。当前纳人政府土地收购储备范围的土地类型主要包括：新增建设用地中用于经营性开发的土地；已列入危旧房改造计划的土地；因单位搬迁、解散、撤销、破产、兼并或其他原因调整出的原划拨国有土地，包括原有城市基础设施改造中调整出来的划拨用地；依法收回的闲置土地；政府依法收购和整理的国有土地；土地使用权期限已满、政府依法收回的土地；以出让方式取得土地使用权后无力继续履行出让合同、又不具备转让条件的土地；土地使用者要求政府收回的土地；市区范围内无合法使用权的国有土地；其他依据法律、法规可以收回的国有土地。
进行土地一级开发常用的操作程序是：制定城市近期、中期和长期的社会经济发展计划；对城市区域范围内的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布；制定开发区域发展的控制性规划和详细规划；按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域；编制土地一级开发项目可行性研究报告并获有关部门批准；由土地管理部门协助办理土地出让(或划拨)手续；制定拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准；进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件；核算土地开发成本、评估土地价格，按土地出让计划，通过政府土地交易市场，以招标、拍卖、挂牌或协议方式出让土地使用权。
土地收购储备制度的建立和土地一级开发模式的普遍实施，推动了公开、公平和透明的土地供应市场建设，改变了传统的开发商获取土地使用权的程序，对房地产开发商或投资者获取土地使用权的价格也产生了重大影响。但由于政府土地收购储备中心所实施的土地一级开发工作，通常将土地开发工程发包给私营开发商，因此也为房地产开发商参与土地开发创造了市场机会。 有问题去论坛讨论 |
