第9讲 经济评价指标与评价方法
重点难点：
掌握投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法。
熟悉投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与案例应用。
了解通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。
6．1 效益和费用识别
对于房地产开发投资活动来说，投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经济量，是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素，也是进行投资分析最重要的基础数据。
6．1．1 投资与成本
6．1．1．1 广义投资与成本的概念
(1)投资
广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的，是指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。
一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入成品成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。
(2)成本
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。就工业投资项目而言，其投产后便开始了成品的生产经营活动，成品的生产与销售伴随着活劳动与物化劳动的消耗，产品的成本就是这种劳动消耗的货币表现。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和销售费用两部分，前者指发生在产品生产过程中的费用，后者指发生在产品销售过程中的费用。生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本(亦称完全成本)。
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。
主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念(如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。
6．1．1．2 房地产投资分析中的投资与成本
房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。从本书第1章介绍的房地产直接投资形式来看，其投资与成本有下表所示的特点。
房地产投资项目中投资与成本的特点 表6-1
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产置业投资或开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。 有问题去论坛讨论 |
