第11讲 风险与不确定性分析（上）
重点难点：
应掌握：盈亏平衡分析的基本原理，房地产项目的盈亏平衡分析的方法和应用。
应熟悉：房地产开发项目的主要不确定性因素，房地产置业投资项目的主要不确定性因素，不确定性因素的相互作用。
房地产开发投资是一个动态的过程，它具有周期长、资金投入量大等特点，因此很难在一开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后的收益情况做出精确的估计。因此，有必要就上述因素或参数的变化对评价结果产生的影响进行深入研究，以使开发投资项目经济评价的结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学的依据。
房地产投资项目不确定性分析，是分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。不确定性分析是房地产投资项目经济评价的重要组成部分，对房地产投资项目的投资决策成败有着重要的影响。房地产投资项目不确定性分析，可以帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益率水平，提出控制风险的方案，有重点的加强对投资发现的防范和控制。
7．1 房地产项目不确定性因素的分析
在第6章所讲述的各评价指标的计算方法中，每个因素的取值都是以估计和预测为基础的，而在实际开发投资过程中，这些因素很容易发生变化，而且有些因素的变化对评价结果有较大的影响。因此，在评估过程中，找出这些主要影响因素，分析其变化对评估结果的影响，可以为开发商或投资者提供更多的决策支持信息，并使其在以后的开发投资过程中得到有效的控制。
7．1．1 房地产开发项目的主要不确定性因素
通过第6章例题计算，我们可以看出，对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建安工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、建筑容积率等。这些因素对房地产开发项目经济评价的结果影响很大。
7．1．1．1 土地费用
土地费用是房地产开发项目评估中一个重要的计算参数。在进行项目评估时如果开发商还没有获取土地使用权，土地费用往往是一个未知数。因此通常要参照近期土地成交的案例，通过市场比较或其它方法来估算土地费用。而土地费用由于由出让金、城市建设配套费和土地开发费用组成，在地块现状条件比较复杂和土地交易市场不很健全的情况下，很难准确估算。
房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化。有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到了总开发成本的50％～60％，在城市郊区，该项费用也占到了总开发成本的30％左右。而且随着城市发展和城市可利用土地资源的减少，土地费用在城市房地产开发项目总开发成本中所占的比例在日益增大。因此分析土地费用变化对房地产开发项目经济评价结果的影响，就显得十分重要。
7．1．1．2 建安工程费用
在房地产开发项目评估过程中，建安工程费用的估算比租金售价的估算要容易一些，但即使这样，评估时所使用的估算值与实际值也很难相符。导致建安工程费用发生变化的原因主要有两种：
(1)开发商在决定购置某块场地进行开发之前，通常要进行或委托房地产评估机构进行整个建安工程费用的详细估算，并在此基础上测算能承受的最高地价。当开发商获得土地作用权后，就要选择一个合适的承包商，并在适宜的时间从该承包商处得到一个可以接受的合理报价，即标价，并据此签订建设工程承发包合同。由于建安工程费用的估算时间与承包商报价时间之间经历了购置土地使用权等一系列前期准备工作，两者往往相差半年到一年时间，这期间可能会由于建筑材料或劳动力价格水平的变化导致建安工程费用出现上涨或下跌的情况，使进行项目评估时估计的建安工程费用与签订承包合同时的标价不一致。如果合同 价高于原估算值，则开发商利润就会减少；反之，如果合同价低于原估算值，则开发商利润就会增加。
(2)当建筑工程开工后，由于建筑材料价格和人工费用发生变化，也会导致建安工程费用改变。这种改变对开发商是否有影响，要看工程承包合同的形式如何。如果承包合同是一种固定总价合同，则建安工程费用的变动风险由承包商负担，对开发商基本无影响。否则，开发商要承担项目建设阶段由于建筑材料价格和人工费用上涨所引起的建安工程费用增加额。
7．1．1．3 租售价格
租金收入或销售收入构成了房地产开发项目的主要现金流人，因此租金或售价对房地产开发项目收益的影响是显而易见的，而准确地估算租金和售价又非易事。在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过与市场上近期成交的类似物业的租金或售价进行比较、修正后得出的。这种比较实际上隐含着一个基本假设，
即不考虑通货膨胀因素以及租金和售价在开发期间的增加或减少，而仅以“今天”的租金和售价水平估算。但同类型物业市场上供求关系的变化，开发过程中社会、经济、政治和环境等因素的变化，都会对物业租售价格水平产生影响，而这些影响是很难事先定量描述的。 有问题去论坛讨论 |
