第12讲 风险与不确定性分析（下）
重点难点：
应熟悉：敏感性分析的概念和步骤，单因素与多因素敏感性分析。
应了解：敏感性分析的“三项预测值法”，风险分析的概念，一般过程和方法，概率分析的步骤与概率确定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模拟法。
7．3 敏感性分析
7．3．1 敏感性分析的概念
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：
(1)找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；
(2)研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；
(3)比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
7．3．2 敏感性分析的步骤
房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：
(1) 确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为内部收益率， 必要时也可以选用财务净现值、开发商利润等其他经济指标。在具体选定评价指标时，应考虑分析的目的，显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。
(2)确定不确定性因素可能的变动范围。
(3)计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。
(4)通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。
进行房地产项目敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。
7．3．3 单因素与多因素敏感性分析
单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。
多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。由于项目评估过程中的参数或因素同时发生变化的情况非常普遍，所以多因素敏感性分析也有很强的实用价值。
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
下面通过一个例题，来说明敏感性分析的使用方法。
[例7-2] 某开发商拟在其以20万美元购得的一块土地上开发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2 000㎡，建造成本为200美元／㎡，项目的准备期为3个月、建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造成本分别占总建筑成本的3．8％、4．70％、5．80％、6．90％、8．60％、10．30％、12．70％、13．50％、11．90％、8．50％、6．80％和6．50％。预计项目投入使用后年租金收入为6万美元，贷款利率为15％。用现金流法对该项目进行评估的结果如表7—1所示，试对 项目进行敏感性分析。
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