第1８讲 物业资产管理（下）
重点难点：
1. 零售商业物业分类方法与影响因素
2. 零售商业物业租金的确定方法
3. 物业管理中的费用测算
4. 财务报告的内容．
10．4 零售商业物业管理
10．4．1 物业分析
10．4．1．1 零售商业物业的分类
零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。零售商业物业通常有五种类型：
(1)市级购物中心。市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。在市级购物中心中，通常由一家或数家大型百货公司为主要租户；男女时装店、家用电气设备商店、眼镜店、珠宝店、摄影器材商店、男女鞋店、体育健身用品商店等，通常也可作为次要租户进人中心经营；银行分支机构、餐饮店、影剧院、汽车服务中心等，也常常成为这些市级购物中心的租户。按其所服务的对象不同，市级购物中心也有高档和中档之分。
(2)地区购物商场。地区购物商场的建筑规模一般在1万～3万㎡之间，商业服务区域以城市中的某一部分为主，服务人口10万一30万人，年营业额在l亿～5亿元之间。地区购物商场中，中型百货公司往往是主要租户，家具店、超级市场、图书及音像制品店、礼品店、快餐店、男女服装店、玩具店等，常常是这类商场的次要租户。
(3)居住区商场。居住区商场的建筑规模一般在3 000～10 000m2之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口l万一5万人，年营业额在3 000万～10 000万元之间。居住区商场内， 日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。
(4)邻里服务性商店。这些商店的建筑规模一般在3 000㎡以下，且以500～1 000㎡建筑面积者居多，服务人口在l万人以下，年营业额在3 000万元以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、烟酒糖茶及软饮料、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的承租人。
(5)特色商店。这些商店通常以其经营的特殊商品或服务及灵活的经营方式构成自己的特色。如专为旅游者提供购物服务的旅游用品商店、精品店商场、物美价廉的直销店或仓储商店、有较大价格折扣的换季名牌商品店等。这类商店的建筑规模、商业服务半径、服务人口、年营业额等差异较大。
除了上述区分零售商业物业的方法外，人们还常从另一个角度来区分，即不管商场的规模有多大，零售商业物业基本上有两种存在形式，一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群；二是某综合用途物业内的一部分。 目前国内外以办公、酒店、住宅或文化娱乐设施为主的综合用途开发通常将零售商店包括在内，成为整体开发的一部分。例如一栋办公大楼，也许将其中的一层或若干层作为商场之用，北京中国国际贸易中心写字楼、广州国际贸易中心就是典型的例子。这种做法的优点是，整体开发的各种使用用途为这些零售商店提供了现成的市场。当然，综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定程度的限制。
10．4．1．2 零售商业物业的商业辐射区域分析
商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。这方面的分析研究，决定了一宗零售商业物业在其特定的市场范围内获得成功的潜力。新零售商业物业的落成，并不能创造出新的购买力，它必须从其他的零售商业物业那里吸引或争取消费者，因此，对处于同一供需圈内其他竞争性物业的竞争条件分析也非常重要。
通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域；次要区域是距离物业所处地点5—15km的区域(对市级购物中心而言)，物业营业额的15％～20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％一15％。对于每一个零售商业物业来说，不管其规模大小如何，都有其辐射区域和影响范围，但这些辐射区域和影响范围的大小，则随每一宗具体零售商业物业的规模、类型、位置而有较大差异。人们购买食品一般只愿意走一、两公里，购买服装和家庭生活用品的出行距离可达到5—8km，出行lOkm以上往往是为了大宗综合性购物。
10．4．1．3 特色、位置和停车
一般小型购物商场并不依赖于吸引距离较远的消费者，也就是说特色对小型商场并不很重要；较大型的购物中心，就需要树立起自己的经营特色，不仅以种类繁多且富于变化的商品、新颖别致的购物服务，还要营造一个高品质的购物环境，以吸引广大的顾客并使他们愿意一再光顾，并逐渐形成一个长期稳定的客户群。
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。由于大型商场的购物者越来越多地使用小汽车等私人交通工具，所以，汽车出入的方便性和有否足够的停车位，对大型商场来说至关重要。显然，邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进入物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。商场标志的易识别程度、进出口标志的醒目程度、物业内部交通组织的有效程度等，也影响着物业的易接近性。
停车的方便越来越为消费者所重视，因此，地面停车位或地下停车库的设计必须令司机视野开阔，容易发现空位，停车方向和内部通道的合理设计，也可以做到有限空间的合理使用。我国大型商场建筑一般是每200—250㎡的地上建筑面积设置一个停车位，且许多商场没有达到该指标的要求，商场前停车难几乎成为非常普遍的现象。在“汽车轮子上生活”的美国，停车空间的大小常用两个指标来衡量：一是在20世纪60年代前使用的停车系数，即停车位面积与零售商业物业建筑面积的比率，该系数约为1／3；二是20世纪60年代后期逐渐使用的停车指数，即每lOO㎡营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在4—5之间。
10．4．2 选择租户
在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行权衡。除了消费者的自然习惯外，物业管理企业必须预计有哪些因素可以主动地吸引消费者的光顾。理想的租户，要能提供货真价实的商品和服务，且与其他零售商业物业中的同类商家相比具有竞争力。此外，理想租户所经营的商品种类应该配合整个物业的统一协调规划，避免在同一零售商业物业内部出现多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争。还要对零售商的信誉和财务状况进行了解和分析，因为除了租户所提供的商品与服务的质量及其对消费者所承担的责任外，还要看它是否有支付租金的能力。物业管理企业还要了解潜在租户欲承租的面积大小、经营商品或服务的类型及其对物业的特殊要求，因为这将影响到能否在本物业内安置该零售商以及在哪个具体位置安置更合适。
10．4．2．1 声誉
声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。这对于一些大型百货公司、连锁店或准备改变经营地点的零售商来说，很容易对其声誉做出评估。例如，一个购买了某商家商品的消费者，能否方便地享受退货或更换服务，就反映出了该商家的顾客服务质量。
除了顾客服务质量外，柜台中商品更迭频率也是考察零售商的一个方面，如果商品包装陈旧或表面积满了灰尘，则说明该商家的销售状况很差，如果柜台内或货架上的商品总在不断地更新，则说明该商家销售状况良好。
10．4．2．2 财务能力
除了租户的声誉外，物业管理企业还要认真分析可能租户的财务状况。
10．4．2．3 租户组合与位置分配
一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合，构成了该物业的租户组合。以一个大型百货公司为主要租户的购物中心将以其商品品种齐全、货真价实吸引购物者，以仓储商店或折扣百货商店为主要租户的商场将吸引那些想买便宜货的消费者。主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。换句话说，次要租户所经营的商品和服务种类不能与主要租户所提供的商品和服务的种类相冲突，两者应该是互补的关系。
与租户组合相关的另外一个问题，是在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求。
合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。
10．4．2．4 租户需要的服务
零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。除此之外，某些租户还有一些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题、家具店需要特殊的装卸服务、超级市场需要大面积的临时停车场、银行需要提供特殊的保安服务等。是否提供以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行租约谈判时要解决的重要问题。 有问题去论坛讨论 |
