四、 假设开发法：难点是利润的估算和开发完成后房地产价值的测算。
1、适用对象和条件：假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。如果在这种情况下仍然需要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，但必须将该最可能的规划条件列为估价的假设和限制条件，并在报告中作特别说明，说明它对估价结果的影响或估价结果对其的依赖性。
2、假设开发法估价结果的可靠性取决于：
⑴是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。
⑵是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
⑶良好的社会环境也影响着假设开发法的效果。①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供应计划。
3、假设开发法的操作步骤：
①调查待开发房地产的基本情况； ②选择最佳的开发利用方式； ③估计开发建设期；
④预测开发完成后的房地产价值（市场比较法和长期趋势法相结合求取）；
⑤估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费； ⑥进行具体计算。
4、假设开发法进行估价的公式：
①求生地价值的公式：A 适用于将生地建成房屋的公式：
生地价值=开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费
B 适用于将生地开发成熟地的公式：
生地价值=开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－土地开发利润－买方购买生地应负担的税费
②求毛地价值的公式：A 适用于将毛地建成房屋的公式：
毛地价值=开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买毛地应负担的税费
B 适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值=开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
③求熟地价值的公式：
熟地价值=开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息
－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费
④求在建工程价值的公式：
在建工程价值=续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－投资利息－销售税费
－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费
⑤求旧房价值的公式：
旧房价值=装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理费用－投资利息－销售税费
－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费
5、运用现金流量法应注意：①开发期和租售期究竟多长要估计准确；②各项支出、收入在何时发生要估计准确；③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确。
6、假设开发法各项费用的求取：
⑴开发经营期。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕的时间。分为开发期和租售期。
确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等服务。
⑵开发完成后的房地产价值。对于出售的房地产，通常采用比较法；对于出租和直接经营的房地产，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。
⑶开发成本、管理费用、销售费用。开发成本、管理费用可采用比较法来估算；销售税费根据当前政府的税费政策和其他类似开发经营活动所需支付的税费情况来估算，通常按照开发完成后房地产价值的一定比率来估算。
⑷投资利息。应把握： ①应计利息的项目。包括：未知、需要求取的待开发房地产的价值，投资者购买待开发房地产应负担的税费（一般假设在估价时点一次性付清），开发成本和管理费用（通常假设为在所发生的时间段内均匀发生，视同发生在该时间段的期中）。销售费用一般不计息。②计息周期的长短。③计息方式（单利或复利）；④利率的高低；⑤计息周期；⑥名义利率和实际利率。
⑸开发利润。通常以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率。
⑹投资者购买待开发房地产应负担的税费。通常按待开发房地产价值的一定比率估算。
⑺折现率。是采用现金流量法时确定的一个参数。与收益法中的资本化率的原理相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含资金的利息和开发利润两部分。
⑻计算中的其他问题。在运用假设开发法时不应忽略某些无形收益。
P239-249计算
******7、方法应用过程中容易出现的问题：⑴开发完成后的价值测算方法是否正确，依据是否充分，收益率的确定理由是否充分；⑵折现率（是利息率和利润率的结合）的确定是否说明理由；⑶利息的计算是否有误；⑷费用确定中是否有遗漏，费用确定是否有依据，是否重复计算；⑸利润的计算是否正确，利润率的确定是否有充分的依据，利润率的计算基数与利润是否对应。⑹估价时点的确定是否正确（购地日期、建设期、经营期限的确定）；⑺公式的选用是否正确，计算过程是否有误等。有问题去论坛讨论 |
