四、估价目的（核心）
1、不同估价目的要受不同法律法规制约。①市场准入；②条件限定（最高出让年限、拍卖、招
标条件、二次抵押等）；③对价格进行的明确规定（拆迁价、基准地价）
2、不同目的影响价格内涵（底价、最高价、现房价、交换价）
3、不同目的影响估价对象（保险不含地、改制不含基础设施费用）
4、目的决定价格形成。是因决定价格内涵而决定的； 5、目的决定时点和价格形成对应的市场条件；
6、目的决定估价的假设前提、影响方法的选择。 7、目的影响技术路线。
五、房地产价值形成及分配规律
1、法律法规政策（市场准入、限定条件、价格规定、规划限制）；
2、产权原则确定（适用房、划拨土地、共有否、抵押否）
3、客观性原则（费用、成本、收益都要客观）
4、带租约的房地产转让价格； 5、特殊交易（税费转嫁、相邻地块）
7、百年老店（如同仁堂）整体转让，如用剩余法和收益法计算，其结果中包含着商誉价值，要扣除掉。
扣除房地产以外资产的贡献； 8、房地的匹配问题。
六、 资料的搜集。资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料（影响的程度、方向、关系不同，要有针对性）
1、 一般资料：
（1） 项目的有关资料：①估价目的（委托方提供）；②委托方基本情况（法人、住址、联系电话）；
③项目有关文件。
（2） 估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的；② 地区性的；③ 本类型房地产资料（商业、
特殊物业）
（3） 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……
（4） 估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 （5） 相关法律、法规、政策。
2、 不同估价方法应收集的主要资料（四章Ｐ191）
（1） 市场比较法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价
格指数及汇率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。
（2） 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面
的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的
资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。
（3） 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和
似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 资本化率方面的资料。
（4） 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类
项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。
七 估价报告
（一） 阅读报告：1、先了解估价基本事项。2、了解价值定义。3、了解方法技术思路。4、看估价依
据全不全，假设限制条件，特殊说明。5、测算过程。6、估价结果
（二） 错误类型
1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等；②假设限制条件；③估价依据、基准地价、估价人
员现场调查；④估价结果。
2、不规范。①术语不规范；② 表达方式不规范（带有感情色彩、模棱两可如可能大概）；③错别字。
3、不充分。(1)取值依据不充分（数据来源、资本化率取值）；(2)推理说明不充分。① 时间修正未
说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理
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