新建商品房销售代理是批量房地产的销售代理，与以单套房地产交易为主的二手房代理业务相比，更为复杂，而且由于委托方(开发商)的相对强势，房地产经纪机构更需特别审慎地与之签订代理合同，以切实保护自身利益。特别需要注意的是，商品房销售代理合同中应载明有关交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。在批量的商品房销售代理中，待销的房地产不一定能做到百分之百销完，因此必须事先约定衡量经纪机构完成任务的考核指标——销售面积比例。由于批量化商品房的销售时间较长，佣金也就有必要分期支付，这样就必须约定各期支付的时点或前提条件。商品房预(销)售过程中发生的费用(如广告、售楼处搭建费用等)较多，其投放的时间、数量与销售量有密
切关系，因此也应对其支付方式、时间安排等事项在合同中予以约定。
题目：在批量的商品房销售代理中，待销的房地产不一定能做到百分之百销完，因此必须事先约定衡量经纪机构完成任务的考核指标是（）。
A．交易价格范围
B．销售时间
c．销售面积比例
D．销售进度
答案：（C ）
以下是一家主要从事商品房销售代理业务的房地产经纪合同的代理销售合同文本，可供房地产经纪机构开展商品房销售代理业务参考。

附录：
    “××项目”代理销售合同
    本合同双方当事人
    甲方：××房地产开发有限公司，住所位于    ，授权代表为××；
    乙方：××房地产销售有限公司，住所位于    ，授权代表为××。
    第一条  总    则
    1．1词语涵义
    平均底价：甲方要求乙方须完成销售的代理房屋最低平均单价。单套底价：乙方以平均底价为平均价制定的每套代理房屋的最低销售单价即一房价底价(表)。
    合同单价：购房者为购买代理房屋而签订的各预售／出售合同约定的房屋单价。
    代理销售总价：单套底价乘以相应成功销售房屋建筑面积乘积之和。
    1．2项目概况
    甲方系《××项目》(以下称本项目)的惟一开发建设单位，本项目位于市——路——、——地块，总建筑面积约——万平方米(不合地下室)，由——幢房屋组成，性质——、——、——，其中，——用房建筑面积约为——平方米，——用房建筑面积约——平方米，用房建筑面积约一平方米。除非另有特别约定，甲乙双方同意按房地产交易中心出具的暂测面积为准进行结算。本项目推广名和实际名称的改变不影响本合同的履行。
    1．3建设批文
    甲方已取得本项目的以甲方作为开发商的所有开发手续和批文，包括编号为：——的房地产权证(房屋所有权证、国有土地使用证)、编号为××建设工程规划许可证，并承诺上述文件真实、合法、有效。
    1．4本合同基础条件
    1、本项目上的抵押权等涉及第三方权益的事项由甲方负责处理。
2、用房的每套可售建筑面积在    至    之间。
    用房的每套可售建筑面积在       至    之间。
    用房的每套可售建筑面积在       至    之间。
    3、甲方按本条第三项约定的条件取得政府部门确认的暂测报告以及预售许可证。
    第二条代理房屋、平均底价、单套底价、代理费
  2．1代理房屋
  甲乙双方同意，甲方委托乙方独家代理销售本项目中全部房屋，可售建筑面积约为    万平方米，具体代理房屋清单见附件一。
  2．2平均底价
  2．2．1甲乙双方同意，代理房屋(包括商业用房、办公用房、公寓)平均底价为人民币    元／平方米建筑面积(含代理费)。乙方根据相应的平均底价制定相对的单套底价，开盘之前经甲方确认后执行。
    2．2．2乙方有权在单套底价或者以上销售代理房屋。若根据市场销售情况，甲方认为需要调整销售价格的，需经甲乙双方共同商定。
    2．3代理费(佣金和营销费用)
    2．3．1甲乙双方同意，甲方支付乙方的代理费为代理销售总价的    ％(合营销费用)；营销费用应包括本项目销售中投入的媒体广告、楼书、售楼处样板房装修及家具、现场气氛营造、DM单制作、电视CF制作、房展会展览费用和布置售楼处样本、销售工具制作费用、整体和单体建筑模型、彩色效果图、灯箱广告、看板、房型家配图、引导旗、横幅、小区围墙广告及相应的广告宣传活动以及销售案场的办公费用。
    2．3．2甲乙双方同意，营销费用由乙方先行垫付，乙方负责制定营销计划预算并执行。
    第三条代理期限、开盘条件、代理指标
    3．1代理期限
    甲乙双方同意，代理期限为本合同生效日起至开盘日后    个月。
    3．2开盘条件
    3．2．1甲方一次性取得本项目预售许可证，完成全部网上交易手续(包括取得网上交易密码)，将预售许可证交乙方对外公示。
  3．2．2甲方同意由甲方负责售搂处、样板房(样板房设在——层，共——套)及样板层、电梯厅的建造。乙方负责销售通道和售楼处、样板房的装修。甲方提供的售楼处建筑面积不小于    平方米。
    3．2．3甲方同意，按附件一约定的交房标准完成样板房所在的电梯厅、电梯门套、以及所在楼层的建造装修。
    3．2．4甲方同意，销售通道和售楼处、样板房交付乙方装修时应达到附件四标准。
    3．2．5乙方装修时间为    天，自甲方将符合。
    3．2．6条约定条件的售楼处、样板房、销售通道交付乙方之日起算。若由于乙方原因未能在本条约定的时间内完成装修的，视为该条件已成就。
    3．2．7甲乙双方同意，在具备上述条件后    天开盘(开盘日)。
    3．2．8甲乙双方同意，售楼处、样板房、销售通道装修方案由甲乙双方确定。
    3．3样板房、售楼处、销售通道装修、装饰财产的处分和收益归乙方。
    3．4代理指标
    3．4．1开盘日后——个月内，乙方完成——％销售率(成功销售房屋建筑面积占代理房屋总建筑面积的百分比)，其中前三个月完成    ％销售率；开盘日后    个月内，完成    ％销售率。
    3．4．2甲方同意，具备开盘条件、按施工进度完成施工、按期交房、按约定的标准交付房屋是乙方完成代理指标的条件，否则同意乙方完成代理指标的时间相应顺延。
    第四条  独家销售权、成功销售的界定
    4．1独家销售权
    甲方确认本项目代理房屋由乙方独家代理销售。除本合同另有约定外，非经乙方书面同意，甲方不得自行销售或委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前撤销对乙方的委托。在代理期限内，甲方违反本条约定自行销售或委托第三方销售的房屋，视作乙方成功销售的房屋。
    4．2成功销售的界定
    4．2．1房屋销售以套为出售单位。购房者签署预售合同并支付了首期房价款，预售合同在房地产交易中心办理了登记备案手续后，该套房屋视为成功销售。若代理期间甲方取得房地产权证(或房屋所有权证和国有土地使用证)的，则签订出售合同并支付了首期房价款后，该套房屋视为成功销售。如购房者申请抵押贷款的，预售合同办理了登记手续并且乙方按照贷款银行的要求收齐贷款申请材料后，视为销售成功。
    4．2．2甲乙双方同意，若由于甲方原因(甲方拒绝按确认的《商品房买卖合同》样本与购房者签订合同或者代销房屋被司法行政机构以强制措施)造成购房者无法签订预售(出售)合同、无法收取首期房款、无法办理预告登记或者退房的，则该
  房屋视为乙方已成功销售的房屋计入乙方的销售指标，并计提代理费；若由于乙方的原因造成退房的，该房屋不计入乙方销售指标，仍作为房屋由乙方销售。
    4．3销售合同样本
    甲乙双方应在开盘前共同确定《商品房买卖合同》样本，乙方应按双方确认的《商品房买卖合同》样本与购房者签订合同，与合同样本有出入的条款需经甲方委托人员(以书面授权委托书为准)签字确认。乙方未经甲方书面同意擅自与购房者签订与合同样本不一致的条款，并因此发生纠纷的，由乙方承担责任。
    第五条结算、保证金
    5．1结算
    5·1·1甲乙双方同意，以套为单位结算。在开盘后次月起每月    日为成功销售房屋建筑面积、代理费(佣金和营销费用)、保证金结算日。——
    5·1．2若甲方无合理原因拒绝结算的视为已按乙方提交的材料、报表在结算日成功结算。
    5．1．3支付期限
    甲方应在结算日后——个工作日内，向乙方支付已成功销售房屋的全部代理费、溢价。
    5．2税费
    甲乙双方各自承担应缴纳的税费。
    5．3相关发票
    乙方收取代理费，应向甲方开具发票。
    5．4保证金
    5·4·1支付。本合同生效后——天内，乙方将保证金人民币    万元存入乙方名义设立甲乙双方共管的银行帐户(各留一枚银行印签章)。鬲将本项目预售许可证交乙方对外公示后——天内，将该——万元保证金转存入甲乙双方共管的银行帐户，并再存入人民币    万元保证金。
    5·4·2返还。每月结算日后——个工作日内，甲方按乙方完成的销售率×保证金总额计得的金额返还乙方保证金，至返还全部保证金。
    第六条  乙方义务
    6．1报告义务
    乙方实施营销企划方案中发布的广告、楼书和销售道具等必须经甲方确认后方可发布。
    6．2谨慎义务
    乙方工作人员不得采取误导或其他不当行为给当事人或甲方造成任何损失，否则由乙方承担相应的赔偿责任。
    6．3代理事项
    乙方参与本项目房型、户室比的确定；明确本项目的市场定位、营销企划方向，制定、实施本项目的媒体安排、推广方案、广告内容、销售道具；制定、实施现场销售方案和认购合同的签订、预售合同的签订、按揭贷款的收件工作等。
    6．4人员配置
    本合同生效后，乙方应整合其在房产销售和策划方面的专业力量为甲方提供售前／售中／售后全过程营销专业服务。
    第七条  甲方业务
    7．1交付标准
    甲方同意：将代理房屋交付购房者时达到附件二约定的交付标准。
    7．2交付时间
    甲方同意，甲方应按附件三约定的工程施工进度计划表完成本项目的工程形象进度，交付购房者的时间不迟于    年    月    日。
    7．3委托人工作
    甲方提供(预)销售房屋相关的文件和证书及详细数量表，并对提供的文件和证书的真实性负责；根据乙方的销售节奏要求，甲方负责派专员办理收款、开据发票、出具预告登记抵押登记中需甲方提供的各类资料、入户手续；及时和乙方结算款项；及时审查宣传广告文稿，以及甲方按销售要求落实抵押贷款银行。
    第八条违约责任
    8．1擅自解除的责任
    甲乙双方同意，除本合同另有约定的外，任一方擅自解除本合同的，均应承担违约责任，违约金为人民币    万元。
    8．2滞纳金    ．
    甲乙双方同意，任一方未按本合同约定结算支付款项的，按应结算支付而未结算支付款项的日万分之    承担滞纳金。
第九条其他
    9．1本合同经甲乙双方签字盖章后生效，本合同壹式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。