二手房地产代理合同
二手房代理属民事代理中的一种特殊形式——商事代理。一般民事代理活动既有采用书面合同形式的，也有采用口头合同形式的，但商事代理活动通常采用书面合同形式。据《民法通则》第六十三条的规定，代理是指代理人在代理权限内，以
被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。被代理人可以委托代理人处理一项、数项或全部事务。委托人没有授权或规定的合同内容代理人就不得超越或无权处理。代理合同的内容以被代理人确定委托代理权限和代理人接受授权为合同的成立条件。
题目：这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件(如预售许可证)、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训是（）业务流程的主要内容。
A．项目执行企划
B．销售执行
c．销售准备
D．项目信息开发与整合
答案：（C ）
二手房代理合同的内容由当事人约定，具体的内容根据当事人不同需要会有所变化，但一般应当包括以下主要的合同条款：
1．当事人的名称(或者姓名)和住所
当事人是合同的主体，没有主体，合同就不成立。主体不明确，其权利义务关系就无法明确。房地产权利人的主体与委托房地产经纪人提供劳务服务的经纪合同的主体是有一定区别的。房地产权利人可以是有民事行为能力的成年人，也可以是无民事行为能力的未成年人和成年人。当然，无民事行为能力的房地产权利人应经其法定监护人或法定代理人代理才能与房地产经纪机构签订房地产代理合同。因此，订立经纪合同时，应当明确主体关系，使合同履行具备法律效力。
题目：委托房地产经纪人提供劳务服务的经纪合同的主体可以包括（）。
A．有民事行为能力的成年人
B．无民事行为能力的未成年人
c．无民事行为能力的成年人
D．无民事行为能力的未成年人的法定监护人或法定代理人
E．无民事行为能力的成年人的法定监护人或法定代理人
答案：（ADE ）
2．代理房地产标的物的基本状况
合同的标的是合同法律关系的客体。没有标的，合同的权利义务就失去目的，当事人之间就无法建立合同关系。合同的条款中应当清楚、明确标明合同的客体。在房地产经纪合同中对标的(即房地产)的描述应当清楚、明了，并明示主客体关系(即当事人与标的的关系)的各项内容。
3．服务事项与服务标准
这一条款是表明房地产经纪人的服务能力和服务质量的条款，也是体现房地产经纪人能否促使合同得以履行的主要条款。服务的事项和标准应当明确，不明确是难以保证合同得到正常履行的，这是必须明示的条款。由于劳务活动的不确定性，该条款在合同的履行过程经常会受到委托人的争议，或在进行中协商、补充，使合同的内容得到调整。
4．劳务报酬或酬金
酬金是完成服务的价款，也是提供劳务服务的代价。房地产经纪合同是有偿合同，酬金及酬金的标准是合同的主要条款，也属于合同的明示条款。
5．合同的履行期限、地点和方式
履行期限直接关系到合同义务完成的时间，同时也是确定违约与否的因素之一。一般当事人应当在房地产经纪合同中予以约定，履行的地点和履行的方式也应当在合同中予以明确。
6．违约责任
违约责任是当事人违反合同约定时应承担的法律责任。违约责任条款有利于督促当事人履行合同义务，保护守约方的利益。合同条款中应当明确违约责任。合同中没有约定违约责任的，并不意味违约方不承担违约责任。违约方未依法被免除责任的，守约方仍然可以依法追究其违约责任。
7．解决争议的方式
争议的解决方式是当事人解决合同纠纷的手段和途径。当事人应当在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过仲裁或诉讼。当事人没有作明确的选择，则应通过诉讼解决合同纠纷。
在二手房产买方代理业务中，经纪人应为委托人买到最低价格的房地产，或者是在预定的价格下，买到最好的房地产。然而由于对房地产质量、功能方面的评判标准不可能完全统一，因此，在买方代理合同中，如果能约定经纪人应提供的备选
房源数量，则可相应减少经纪纠纷。此外，在以上买方代理业务中，由于客户有特定的要求，佣金的标准不能等同于一般卖方代理合同标准，可在合同中特别约定。在二手房卖方代理业务中，经纪人的基本义务是实现标的物业的最高出售价格。
但是由于价格越高，出售的难度也越大，因此在代理合同中，对出售价格的底线以及委托代理期限进行约定是较为明智的做法。
为规范二手房代理行为，一些城市的政府还专门制定了房地产代理合同的示范文本，房地产经纪机构和委托人可以参考。
题目：当事人应当在合同中明确选择解决合同争议或纠纷的具体途径，当事人没有作明确的选择，则应通过（）解决合同纠纷。
A．仲裁
B．仲裁或诉讼
c．诉讼
D．行政复议
答案：（C）

08年房地产经纪人考试备考指南（推荐）
08年房地产经纪人考试考点全真预测
2009年全国房地产经纪人考试网络远程辅导通知

更多信息关注：中大网校（中国房产考试网）

与其他考生交流请登陆考试论坛：点击进入考试论坛