一、内容提要：房地产经纪活动的目的是促成房地产交易，而房地产交易是一种特定的法律行为，指房地产的所有权、使用权及其他项权利的有偿取得或转让，房地产经纪人员必须熟悉房地产交易的流程和合同，才能促成房地产交易，完成房地产经纪业务。本讲着重阐述了常见的房地产转让形式的基本流程及合同。
二、重点、难点
大纲要求：掌握房地产转让的基本流程。
熟悉商品房买卖合同、房屋买卖合同。
三、房地产转让流程与合同
一、房地产转让的基本流程（掌握）
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠与、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种方式。
(一)房地产买卖的基本流程
房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房买卖、商品房预售合同转让、房屋在建工程转让等类型。
1．商品房预售基本流程
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
(2)持有建设工程规划许可证；
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售的一般流程为：
第一步，预购人通过中介，媒体等渠道寻找中意楼盘；
第二步，预购人查询该楼盘的基本情况；
第三步，预购人与开发商签订商品房预售合同；
第四步，办理预售合同文本登记备案；
第五步，商品房竣工后，开发商办理初始登记，交付房屋；
第六步，与开发商签订房屋交接书；
第七步，办理交易过户、登记领证手续。
题目：在商品房预售流程中，在商品房竣工后，开发商应办理( )，然后交付房屋。
A．竣工报告
B．房屋初始登记
C．房屋领证
D．向管理部门备案
答案：（B ）
题目：商品房预售合同转让，是指买受人将其所购的预售商品房再转让给他人的行为，双方应签订( )。
A．预售房买卖合同
B．预售房转让协议书
C．预售合同权益转让书
D．预售合同过户书
答案：（C ）
2．商品房预售合同转让基本流程
商品房预售合同转让的一般流程为：
第一步，预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人；
第二步，签订预售合同权益转让书；
第三步，预售合同转让登记备案。
3．房屋在建工程转让基本流程
在建工程转让的一般流程为：
第一步，房屋在建工程权利人向房地产管理部门提出在建工程转让申请；
第二步，房地产管理部门对申请进行审核、批复；
第三步，转让双方签订在建工程转让合同；
4．商品房销售基本流程
商品房销售的一般流程为：
第一步，购房人通过中介、媒体等渠道寻找中意楼盘；
第二步，购房人查询该楼盘的基本情况；
第三步，购房人与商品房开发商订立商品房买卖合同；
第四步，交易过户登记。
5．二手房买卖基本流程
二手房买卖的一般流程为：
第一步：购房人或卖房人通过中介、媒体等渠道寻找交易对象；
第二步：交易双方签订房屋买卖合同；
第三步：交易过户登记。
题目：商品房预售合同转让的一般流程是( )。
A预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介寻找受让人
B．通过开发商签订预售合同转让协议书
C．签订预售合同权益转让书
D．预售合同转让登记备案
E．原预售合同注销，由受让人与开发商另行签订预售合同
答案：（ACD ）
题目：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定了商品房预售的条件为( )。
A．已全部缴清土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B．持有建设工程规划许可证
C．持有建设工程施工许可证
D．持有建设工程测量定位划线书
E．按提供预售的商品房计算投入资金已达建设总投资金额的25％以上，并已确定进度和竣工交付日期
答案：（ABE ）
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