11.求取报酬率的方法有（ ）
A.累加法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法
(1.9分)
A B C D E
12.可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）
A.商业利润
B.净运营收益
C.潜在毛收入
D.有效毛收入
(1.9分)
A B C D E
13.在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）
A.净收益占有效毛收入的比率称为净收益率
B.运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率
C.投资回报占投资回收的比率称为报酬率
D.报酬率与投资风险正相关
(1.9分)
A B C D E
14.下列哪种房地产最适用成本法估价（ ）
A．学校
B．公园
C．商场
D．普通商品住宅 (1.9分)
A B C D E
15.以下哪些属于重新购建价格（ ）
A．建筑物的重置价格
B．土地的重置价格
C．建筑物的重建价格
D．土地的重建价格
(1.9分)
A B C D E
三.计算题：
1.1.评估某块城市规划确定的住宅用地
土地总面积为1500平方米
1、收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。
2、可比实例的成交价格如下：
试运用上述资料估算该土地2003年9月20日的正常市场价格。 (4.75分)
2.估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。
(4.75分)
四.判断题：
1.临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
2.房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。（ ）
(1.9分)
正确
错误
3.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
4.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。 （ ）
(1.9分)
正确
错误
5.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
(1.9分)
正确
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