问题3：商业区某商场共6层，每层www.fangchankaoshi.com建筑面积3000㎡，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。（来源：中国房产 考试网）

标准答案：

1．应优先选用的估价方法是：www.fangchankaoshi.com收益法和市场法；

2．因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法；

3．在市场交易实例比较多的情况下，应选择市场法为另一种估价方法；（来源：中国 房产考试网）

4．在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响：有租约的租金收入用租金收入，租约期满后的租金收入用客观租金，现空置部分也要计客观租金收入；www.fangchankaoshi.com

5．将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。（应该再详细说明一下两种方法的估价技术路线）（来源：中国房产考试网）www.fangchankaoshi.com

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