四、综合分析题(共2大题，2小题，每小题1.5分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得1.5分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
（一）
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一土地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元／㎡，约定面积为100㎡。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104㎡，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：
1、B房地产开发公司申请领取施工许可证，应具备的条件中，其到位资金应不低于( 万元。
A．1000
B．1080
C．1580
D．1800
答案：B
解析：申领施工许可证的条件中，建设工期不足1年的到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。3600万元×30％=1080万元。
2．按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应由( )向有关管理部门进行登记备案。
A．B房地产开发公司
B．刘某
C．刘某与B房地产开发公司
D．委托房地产经纪公司
答案：A
解析：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当在签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
3．按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应在该合同签订之日起( ) 日内向政府有关管理部门登记备案。
A．15日
B．20日
C．30日
D．90日
答案：C
解析：开发企业应当在签约之日起30日内，办理商品房预售合同登记备案手续。
4．按照规定，刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》应向( )部门登记备案。
A．A市人民政府土地管理部门
B．A市人民政府房产管理部门
C．A市人民政府建设管理部门
D．A市人民政府
答案：AB
解析：应向房地产管理部门和市、县以上人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
5．由于刘某所购商品住房的面积产生误差，刘某( )。
A．可以要求双倍返还房屋总价款
B．可以要求支付房屋变更精神赔偿金
C．可以要求双倍返还房屋面积差额部分价款
D．有权退房
答案：D
解析：面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。刘某所购商品住房的面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100％=（104-100）/100×100％=4%，因此刘某有权退房。
6．按照《商品房销售管理办法》规定，如果刘某不退房，最终B房地产开发公司应按( )平方米同刘某结算房价款。
A．100
B．101
C．103
D．104
答案：C
解析：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
7．按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的屋面防水的最低保修期限至( )结束。
A．2008年11月2日
B．2009年11月2日
C．2010年11月2日
D．2011年11月2日
答案：D
解析：根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》，屋面防水的最低保修期限为5年。且其房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。该项目2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。也就是从2006年11月1日起，算5年，就是2011年11月2日。
8．按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的装修工程的最低保修期限至( )结束。
A．2008年11月2日
B．2009年11月2日
C．2010年11月2日
D．2011年11月2日
答案：A
解析：根据建设部《房屋建筑工程质量保修办法》，屋面防水的最低保修期限为2年。且其房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。该项目2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。也就是从2006年11月1日起，算2年，就是2008年11月2日。
9．按照《商品房销售管理办法》规定，刘某与B房地产开发公司约定的有关内容的最低保修期限应从( )起计算。
A．竣工之日
B．竣工验收之日
C．竣工验收合格之日
D．交付之日
答案：D
解析：按照《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
10．刘某与B房地产开发公司约定的屋面防水的最低保修期限至( )结束。
A．2008年1月2日
B．2009年1月2日
C．2010年1月2日
D．2011年1月2日
答案：C
解析：保修期从交付之日起计算。根据《商品住宅实行质量保证书》和《宅使用说明书》制度的规定，屋面防水的最低保修期限为3年。也就是从2007年1月1日起，算3年，就是2010年1月2日。
11．如果2007年4月15日，刘某又购买了B房地产开发公司该小区的另一套现房，并当日交付，则该套房屋的屋面防水的最低保修期限至( )结束。
A．2008年4月16日
B．2009年4月16日
C．2010年4月16日
D．2011年4月16日
答案：C
解析：保修期从交付之日起计算。根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水的最低保修期限为3年。也就是从2007年4月15日起，算3年，就是2010年4月16日。
12．2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象。按照规定，此问题履行保修责任的单位有( )。
A．B房地产开发公司
B．C建筑公司
C．顺丰住宅小区物业管理公司
D．刘某
答案：AB
解析：首先由B房地产开发公司负责，因为未超过5 年的保修期，故B房地产开发公司可以要求C建筑公司保修或根据合同约定，进行处理。
13、A市居民刘某与B房地产开发公司签订的《商品房预售合同》属于( )合同。
A．典型合同
B．单务合同
C．有偿合同
D．要式合同
答案：ACD
解析：购房合同不属于单务合同。
14、A市居民刘某在办理商品房《房屋所有权证》时，房产管理部门应向其收取房屋所有权登记费( ) 元。
A．40
B．60
C．80
D．160
答案：C
解析：房屋所有权登记费的计费方式和收费标准中，对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。
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