零售商业物业的辐射区分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域(60-75%的营业额)、次要区域(15-20%)、边界区域(5-15%)。零售商业物业的经营特色、位置、停车对租户的影响。

　　选择租户的条件：声誉;财务能力;组合与位置分配，次要租户所经营的商品与服务种类不能与主要租户所提供的商品与服务种类相冲突，两者应是互补关系，良好的租户组合应该满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额。对于有两个主要租户的应注意他们商品种类是否搭配合理，志次要租户所经营的商品类型互为补充;需要的服务。

　　零售物业的租金，在租约中载明的租金是基本租金，此外，租户常常还需支付一些代收代缴费费用，以支付整个物业的经营成本和公用面积的维护费用。租金有基础租金和百分比租金(以营业额为计算，业主可分享租户的零售额的部分经营成果，百分比租金通常是基础租金的附加部分。对于主要租户的租金可以5年调整一次，对于次要租户的租金可1年1次。

　　零售商业物业的租约中约定的特殊问题：关于每一独立承租单元的用途;限制经营内容相似的租户;限制租户在一定地域内(通常4-8公里)重复设店;营业时间;公用面积维护;广告、标志和图形;折让优惠，给予优惠尽量不使租约中所载明的租金水平降低，可以提供装修补贴，支付搬家费用或提供一定的免租期;以及中止租约条款和持续经营条款等。

　　零售商业物业在关注其租户正在进行的商业活动。这是与其他物业的最大差别。同时要有足够多的零售商业的经验。

　　5、收益性物业经营状况的评估，主要考虑：现金流，潜在毛租金收入，对其影响的因素有租金水平变化和可出租面积的变化，空置和收租损失，欠缴租金和由于空置导致的租金损失分开记录，空置虽减少收入但不是损失，其他收入，一般将通过代理机构或法律手段催缴的租金也是计入其他收入。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入。经营费用是指除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资、办公费用、物业正常运转成本、为租户提供服务的费用、保险费、房产税和法律费用。净经营收入=有效毛收入-经营费用。净经营收入是业主最关心的问题。税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。

　　税后现金流=税前现金流-准备金-所得税。准备金由物业管理企业管理，所得税由业主支付。物业管理企业的财务管理到产生净经营收入为止，业主通常基于税前或税后现金流。

　　物业估价，净经营收入的水平不仅仅表明了业主的投资回报，还直接影响到物业的价值，收益性物业的价值=物业年净经营收入/资本化率。资本化率取决于物业的类型、当地成交的类似物业的资本化率、市场情况及利息率。

　　准备金即大修基金，准备金在专门账目下的利息收入可以积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。非经营性费用支出来源于准备金，但要作为经营费用列支(如房产税和保险费)。准备金账目下的支出一般用支票支付。

　　保证金基金是租户缴纳租赁保证金，保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入，也可以部分或全部归租户所有。

　　收益性物业管理中收入包括租金收入和其他收入(不含保证金和准备金)。经营费用的类型有：(1)人工费;(2)公共设施设备日常运行、维修及保养费，其中有维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用;(3)绿化养护费;(4)清洁卫生费;(5)保安费用;(6)办公费;(7)固定资产折旧费(折旧年限5年);(8)不可预见费(按前7项之和5%计算);(9)保险费，主要是指物业本身的保险(员工医疗保险和失业保险在人工费中列支)，保险项目包括火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险;(10)物业管理企业的管理费和利润，是物业有效毛租金收入的一个百分比;(11)法定税费，对于包干制的物业服务费用下，营业税及附加是以全部的物业服务费用为计税依据。而酬金制的物业服务费用中，营业税及附加是以物业管理企业收取的酬金为计税依据的;(12)房产税;

　　6、预算只是一个工具，预算可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，预算的类型有：年度运营预算，预算要为不可预见费留有余地;资本支出预算，主要是物业大规模的维修或更新改造，资本支出预算的目的是要对每月应向准备金存入多少资金做出科学合理的估计。当准备金所赚取的利息不能抵消通货膨胀所带来的影响，则预计的准备金就不足支付未来实际要投入的大修或更新改造所需的资金;长期预算，一般5年时间。

　　物业管理企业向业主提供的报告单中有租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经济概括介绍。物业管理企业一般向租户一个租金账单，说明要缴纳的租金数目和按租金比例计算的代收代缴费费用。

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