第六章 经济评价指标与方法

　　1、生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，也称为完全成本。影响产品成本高低的因素有：生产技术方案、生产规模、生产组织方式、技术水平管理水平、物资供应与销售产品条件、不同的自然环境等都会导致产品成本不同。

　　财务会计中的成本是实际发生的费用，数据是唯一的。投资分析中成本是对未来将要发生的费用的预测和估算，不同的方案会有不同的成本数据，同时还会有一些财务中没有的成本，如机会成本、沉没成本和不可预见费用。

　　2、对于房地产开发投资中的成本有开发建设成本、出租成本、经营成本，对于房地产置业投资中的成本有购买成本、出租成本、经营成本。

　　开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金，开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用，经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。开发建设投资有：土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。

　　开发产品成本类似企业中的产成品，经营成本类似企业中产品销售成本，主要有：土地转让成本、商品销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。期间费用是指经营费用、管理费用和财务费用，①房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算。②房地产开发项目用于出租或自营时，开发期间的期间费用计入开发建设投资，经营期间的期间费用计为运营费用，③房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。

　　3、经营收入包括销售收入、出租收入和自营收入。自营收入=营业额-营业成本-自营中商业经营风险回报。

　　经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税

　　经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

　　销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

　　出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。

　　利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税

　　4、对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加方面。租金通常表现在月租金收入、而增值和股权增加则在处置物业时实现，也可针对物业的再融资行为中实现。置业投资经济效果的好坏受市场状况和物业特性变化的影响。房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益等指标来衡量。

　　房地产投资收益包括投资回收和投资回报两个部分。投资回收是指投资者对其投资资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则表现为投资所获得的或期望获得的收益率或利息率。对房地产开发投资来说，投资回收主要是开发商所投入的总开发成本回收，而投资回报则主要表现为开发利润。

　　5、房地产开发投资项目经济评价的目的是考察项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标包括静态指标和动态指标，静态指标通常在概略评价时采用。动态指标适用于详细可行性研究阶段和经济评价和计算期较长的投资项目。

　　房地产开发投资的静态指标有：成本利润率、投资利润率、资本金利润率、静态回收期。

　　房地产置业投资的静态指标有： 投资报酬率、现金报酬率、 静态回收期。

　　房地产开发投资和置业投资的动态指标有：内部收益率、净现值、动态回收期。

　　房地产开发投资的清偿能力指标：借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率。

　　房地产置业投资的清偿能力指标：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动速动比率。

　　通货膨胀是总体价格水平上升，并进一步导致购买力下降。房地产的增值往往是需求超过供给从而导致价值上升造成的。通货膨胀会使折现率提高，而增值不影响折现率。

　　6、财务净现值，按行业基准收益率或设定的目标收益率，将计算期各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

　　开发投资出售的，计算期为项目开发期和销售期之和，项目开发期包括准备期和建造期，销售期从正式销售(含预售)开始到销售完毕的时间周期。开发投资出租或自营的，计算期为开发期和经营期之和，经营期为预计出租经营或自营的时间周期，取土地使用剩余年限和建筑物经济寿命中较短的年限为最大值，为计算方便也可取10-20年。置业投资的计算期为经营准备期和经营期之和，经营准备期从获取物业所有权开始到出租经营或自营活动正式开始截止。

　　基准收益率是投资要求最低投资报酬率，决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

　　内部收益率是使计算期各年的净现金流量现值累计等于零时的折现率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。对于常规项目，内部收益率有唯一的实数解。对于非常规项目则会有多个实数解。(1+表面收益率)=(1+实际收益率)(1+通货膨胀率)。

　　动态回收期一般用于评价开发完后结后用于出租经营或自营房地产项目，也可用来评价置业投资项目。

　　7、成本利润率是指开发利润(项目总开发价值-项目总开发成本)占项目总开发成本的比率。

　　成本利润率=(项目总开发价值-项目总开发成本)/项目总开发成本X100%

　　项目总开发价值，如果是用于销售，等于总销售收入扣除销售税费后的净销售收入，如果是用于出租时，为项目在整个持有期间内净经营收入和净转售收入和现值累计之和。

　　项目总开发成本包括土地费用、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费(不是销售税费)、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费。

　　目标利润率水平的高低与项目所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型以及贷款利率水平有关。对于开发期2年的大约为35-45%。成本利润率是开发经营期的利润率不是年利润率。

　　注意在计算利息时是用实际利率来计算的。实际利率=(1+名义利率/次数)次数-1

　　项目建成后用于出租时，由于经营期限长，计算开发成本利润率是没有实际意义的，此时可以通过计算项目投资动态盈利能力指标来进行评价经济可行性。

　　对于成本利润率计算由于没有考虑资金流入与流出的时间分布所以用现金流评估法修正。现金流法对于居住小区综合开发项目、商业区开发项目、工业开发项目、新区开发和旧城改造等所需时间长、资金需求量大而且来源于各种渠道，现金流量收支情况复杂更需要。

　　8、①投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。

　　开发投资的投资利润率指开发利润占项目总投资的比率。项目总投资与项目总开发成本的差异是不含财务费用，所以与成本利润率中分母不同之处在于此。

　　置业投资的投资利润率是指正常经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。对各年利润变化幅度较大的用年平均利润总额来算。

　　利润总额=经营收入(含销售、出租、自营)-经营成本-运营费用-销售税金。

　　项目总投资=项目总开发成本+经营资金

　　②资本金利润率是指的置业投资资本金利润率，与投资利润率不同在于分母为资本金。

　　③资本金净利润率是置业投资年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比率。

　　④静态回收期是指不考虑现金流折现时，项目以净收益接触抵偿全部投资所需的时间。

　　⑤现金回报率是指在置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率，有税后现金回报率和税前现金回报率两种。现金是指净现金流量，要用净经营收入扣除还本付息后的净现金流量来计算

　　⑥投资回报率是指在置业投资中每年获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。投资回报率收益包括了税后现金流量和还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益中。

　　9、清偿能力指标有：

　　①利息，一次还本付息照付、等额还本付息照付、等额还本付息、一次性偿还、气球法。

　　②贷款偿还期，房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期，只有在开发后进行出租经营或自营的项目要计算借款偿还期。还款资金可以是用于还款的利润、折旧、摊销和其他还款资金。注意资本金支付的建设期的利息不能计算在内。

　　③利息备付率，用支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比率，税息前利润是利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息费用是当期计入总成本费用的全部利息，对于一般房地产投资项目，该指标应该大于2。

　　④偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息的资金比率。用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销、在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等，当期应还本付息的金额包括应还贷款本金及计入成本的利息。对于一般房地产投资项目，该指标应该大于1.2

　　⑤资产负债率⑥流动比率⑦速动比率

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