第五章 现金流量与资金时间价值

　　1、现金流入通常包括销售收入、出租收入和其他经营收入。现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金。

　　2、资金的时间价值随着时间的推移，资金的价值会增加，资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，体现为放弃即期消费和损失得到补偿。资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素。

　　利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率，一般以无风险的国债收益率作为基础利率。利息多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率。利率高低取决于利润率和总利润在贷款人与借款人之间的分配比例，同时，市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化。在市场经济条件下，利率的高低主要取决于社会平均利润率、资本供求状况、通货膨胀率水平、政策性因素和国际经济环境。贷款利率水平主要取决于资金成本、税收经营费用、风险成本以及收益率、

　　我国房地产开发贷款和住房抵押价款都是以复利计算的，复利有间断复利和连续复利两种之分，生活中主要是间断复利。

　　名义利率与实际利率的关系：实际利率=(1+名义利率/次数)次数-1和i=er-1(当次数趋于无限时)名义利率是以年利率。名义利率越大，计算周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大，

　　3、资金等效性是指不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。计算形式有：复利计算、年金计算、等差序列的现值计算和等比序列的现值计算。

　　等差序列的现值= A1年金现值系数+G等差系列现值系数。(G为收入支出年等差值)

　　等差序列的年金= A1+G等差系列年费用系数 (A1为第一期的现金收入或支出)

　　等比序列的现值=A1等比序列现值系数，

　　当利率=收入支出年变化百分比时，P=nA1/(1+i)。

　　等比序列的年金=A1等比序列年费用系数。

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