第二章 房地产市场及其运行规律

　　1、房地产市场可理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。

　　房地产市场是由参与房地产交易的当事者、房地产商品、交易组织机构等要素构成的。

　　2、房地产市场的运行环境：社会环境;政治环境;经济环境;金融环境;房地产法律制度环境;技术环境、资源环境、国际环境。

　　影响房地产市场发展的社会经济因素：社会因素;经济因素;政策因素。

　　影响房地产市场转变的社会经济力量：金融业的发展;信息通讯技术水平的提高;生产和工作方式的转变;人文环境的变化;自然环境的变化;政治制度的变迁。

　　房地产市场的参与者：土地所有者或当前的土地使用者;开发商;政府及政府机构;金融机构;建筑承包商;专业顾问(建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人;律师);消费者或买家。

　　3、房地产市场结构：总量结构;区域结构;产品结构;供求结构;投资结构。

　　房地产市场细分的标准有：地域范围;房地产用途;存量增量，一级市场指的是土地使用权出让市场，二级市场指的是土地转让和新建商品房租售市场，三级市场指的是存量房地产交易市场;交易形式，买卖、租赁、抵押等子市场存在于新建和存量市场中，存量市场还有一个保险子市场;目标市场。五种标准划分方式相互叠加得到更细的市场。

　　房地产市场的供给指标：①存量，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量。②新竣工量，按照设计要求已全部完工，达到入住条和使用条件，经验收鉴定合格的建筑面积。③灭失量④空置量，不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套设施、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。⑤空置率，报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。⑥可供租售量，可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量。一般情况下，某时点的空置量大于可供销售量⑦房屋施工面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积，本期开工又竣工及又停建缓建的房屋面积也包括在施工面积中。⑧房屋新开工面积⑨平均建设周期，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积(量)。⑩竣工房屋价值。

　　房地产市场的需求指标：国内生产总值;人口数;城市家庭人口;就业人员数量;就业分布;城镇登记失业率;城市家庭可支配收入;城市家庭总支出;房屋空间使用数量;商品零售价格指数;城市居民消费价格指数。

　　房地产市场交易指标：销售量;出租量;吸纳量，吸纳量=销售和出租房屋的数量之和;吸纳率，吸纳率=吸纳量/同期可供租售量;吸纳同期，吸纳率的倒数;预售面积;房地产价格指数;房地产价格;房地产租金。

　　4、房地产市场供给特点是在短期很难有较大的增减，因此在短期内供给缺乏弹性，供给主体间的竞争不充分不广泛。房地产市场需求特点是具有广泛性和多样性，同时开支巨大。房地产市场交易特点是要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间较长，交易费用通常比较多房地产市场价格的特点与所处的位置关系极大，其次总体呈向上波动的趋势，同时也受交易主体个别因素的影响。以上是房地产市场的四个特征，但对于某一个国家或地区的房地产市场还要受其社会经济环境的影响，尤其是受到社会体制的规定

　　房地产市场的功能：配置存量房地产资源和利益;显示房地产市场需求的变化，引起需求变化的原因有未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化;指导供给以适应需求的变化，房地产市场供给变化的原因有建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式、某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化。房地产市场供给变化需要一定的时间才能完成，对市场供给和需求的有效调节还要假设有一个完全的资本市场存在，但由于房地产市场的不完全性，不可能短期内达到市场供需平衡;指导政府制订科学的土地供给计划;引导需求适应供给条件的变化。

　　5、由于房地产兼有消费品和投资品的双重特征，房地产市场存在有房地产空间市场和房地产资产市场两个层面。空间市场上需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。资产市场是被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益(租金和转售时的增值收益)，其新增供给的来源是新建的建筑物。

　　房地产空间市场和房地产资产市场的关系：空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求，同时，空间市场的供给又是由资产市场决定的。

　　房地产市场存在着一个均衡状态，此时，租金和价格不发生变化，价格与重置成本相同，新增量与折旧量相等，房地产资产存量保持不变。但这均衡状态是转瞬即逝的，市场大部分时间是处于一种不均衡状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。

　　6、房地产市场周期循环的原因：供需因素的影响;市场信息不充分;生产者和消费者心理因素的影响;政策因素的影响;政治冲击;制度因素的影响;生产时间落差;季节性调整和总体经济形势。

　　传统房地产周期理论：房地产市场经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。但由于经济扩张与创造就业已不再是线性关系、就业机会增加与空间需求不再同比增长、经济活动的扩张不再立即绝对导致新建筑增加。因此强调对未来可能变化的全盘了解，而不仅仅是利用过去作预测。

　　无论是供给短缺还是过剩，还是需求超过或少于现存供给数量，市场机制都在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给角度来看，允许有一定数量的空置)，

　　房地产市场的自然周期有四个阶段：第一阶段是市场周期谷底;第二阶段是增长超过平衡点;第三阶段始于供求转折点;第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时，供给高增长，需求低增长或负增长。

　　房地产市场的投资周期，由于房地产市场信息不完全，致使典型的资本市场投资者很难及时准确把握房地产市场，因此形成房地产市场的投资周期。第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，更没有资本投入新项目的开发建设。第二阶段，投资者小心翼翼回到房地产市场上来，第三阶段，投资者继续赎买存量房地产并继续开发新项目。

　　投资周期在第一阶段和第二阶段初期是滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则是超前于市场自然周期的变化。

　　7、房地产泡沫的由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，特别是投机性因素使用的结果。房地产泡沫成因有：土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础;投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因;金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

　　过度开发的原因是：开发商对市场预测的偏差;开发商之间的博弈和非理性行为;开发资金的易得性。过度开发反映了市场上的供求关系，泡沫则是反映了市场价格与实际价值之间的关系。投机性泡沫往往在周期循环的上升阶段，过度开发一般在于循环的下降阶段。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，而过度开发不一定是由泡沫引起的。过度开发往往是投资者为了获得长期利益而泡沫是市场参与者对短期资本收益的追逐。

　　房地产泡沫的衡量：实际价格/理论价格、房地产价格增长率/实际GDP增长率、房地产价格指数/居民消费价格指数、房价收入比、个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率、房地产投资需求/房地产使用需求等指标。

　　8、政府干预房地产市场的原则：目标确定性，使存量房地产资源得到最有效的使用，保证为各类生产生活需要提供适当的入住与使用空间，引导新建项目的位置的选择，满足特殊群体的需要;政策的连续性与协调性;政策的针对性和导向性;政策的公平性和效率。

　　宏观调控房地产市场的手段：土地供应政策;金融政策;住房政策;城市规划;地价政策;税收政策;租金控制。

　　规范房地产市场行为的措施：健全市场准入制度;推动行业诚信体系建设;规范交易程序;加强产权管理。

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