第一章 房地产投资与投资风险

　　1、作为房地产估价师的专业顾问服务能力应掌握房地产市场调查与分析和房地产投资项目经济评价与可行性研究的技术与方法。

　　2、投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。投资分为固定资产投资和流动资产投资。固定资产投资分为基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。

　　投资的特性：投资是一种经济行为;投资具有时间性，过程越长，未来报酬的获得就越不稳定，风险就越大;投资的目的是在于得到报酬;投资具有风险性。

　　投资的作用：投资是一个国家经济增长的基本推动力;投资与企业的发展密切相关;投资可以促进人民生活水平的提高;投资有利于国家的社会稳定和国际交往。

　　3、房地产投资的对象是房地产，包括房地产实物资产和基于房地产实物资产的证券。房地产实物投资又分为房地产开发投资和房地产置业投资两种类型。房地产开发投资是指从事商品房和土地开发投资。

　　房地产投资的目的是财富价值的最大化，获得经常性收益和资本增值，同时可以降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。

　　房地产投资物业类型：居住物业;商业物业(经营性物业、收益性物业或投资性物业)，位置对于此类型物业有特殊重要性;工业物业，重工业厂房有其特殊性;特殊物业。

　　4、房地产的特性：不可移动性，房地产的价值就在于其位置，投资者进行投资时要关注对未来地区环境的可能变化的分析与预测;寿命周期长，房地产具有经济寿命和自然寿命;适应性;异质性;弱流动性(变现能力差);政策影响性;专业管理依赖性;相互影响性。

　　5、房地产投资的形式：直接投资和间接投资。直接投资分为房地产开发投资和房地产置业投资，房地产开发投资通常属于短期投资但建成后用于出租或经营则变成了长期置业投资。

　　房地产置业投资的目的有：自用和出租给使用者获取较为稳定的经常性收入，同时可以不需要时可以转售获取转售收益。间接投资有：投资房地产企业股票或债券;投资房地产投资信托资金，其优点收益相对稳定、流动性好，类型有权益性、抵押型、混合型;购买住房抵押支持证券。

　　房地产投资之利：相对较高的收益水平;易于获得金融机构的支持;能抵消通货膨胀的影响，房地产价格年平均上涨率是同期年通货膨胀率的2倍;提高投资者的资信等级。

　　房地产投资之弊：变现性差;投资数额巨大;投资回收周期长;需要专门知识和经验。

　　6、风险是获得预期收益可能性的大小。风险涉及变动和可能性。变动通常用标准差来表示，标准差越小，投资风险也越小。房地产投资的风险主要体现在：投入资金的安全性;期望收益的可靠性;投资项目的变现性;资产管理的复杂性。

　　系统风险有：通货膨胀风险;市场供求风险;周期风险，美国周期大约18-20年，香港7-8年，日本为7年;变现风险;利率风险;政策风险;政治风险;或然损失风险。

　　个别风险有：收益现金流风险;未来运营费用风险;资本价值风险;比较风险(机会成本);时间风险(选择时机);持有期风险;

　　投资者投资决策取决于对未来投资收益的预期或期望。风险尽可能规避、控制和转移。

　　房地产的租售价格、成本费用、开发周期及市场吸纳率、吸纳周期、空置率等估计都会受各种风险因素的影响而存在一定的变动范围。

　　7、投资组合的目标就是寻找一个固定的预期收益率下使风险最小或是在一个预设或接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。资本资产定价模型：

　　项目要求的收益率=无风险报酬率+项目的β×(市场平均报酬率-无风险报酬率)

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