|
2007年3月5日至2007年3月16日
十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）
估价技术报告
一、估价对象分析（略）
二、房地产市场分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。 建设工程教育网提供
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程
市场法的基本步骤为：
搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格其基本计算公式如下：
估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
（一）市场法
1.选取可比实例 搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表1），选择3个可比实例进行比较。
表1 可比实例表
| 项目 |
实例A |
实例B |
实例C |
| 坐落 |
××路14号楼4层 |
××路4号楼2层 |
××路6号楼3层 |
| 用途 |
办公 |
办公 |
办公 |
| 交易价格/（元/m2） |
12915 |
11438 |
12504 |
| 价格类型 |
成交价格 |
成交价格 |
成交价格 |
| 交易日期 |
2006年11月 |
2006年9月 |
2006年8月 |
| 土地状况 |
出让 |
出让 |
出让 |
2.可比实例与估价对象比较分析 可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2。
表2 因素条件对比说明表
| 比较因素 |
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C |
| 坐落 |
××路3号楼5层 |
××路14号楼4层 |
××路4号楼2层 |
××路6号楼3层 |
| 交易情况 |
整层转让市场价格 |
成交价格 |
成交价格 |
成交价格 |
| 交易日期 |
2007年3月5日 |
2006年11月 |
2006年9月 |
2006年8月 |
| 房地产价格/（元/m2） |
|
12915 |
11438 |
12504 |
区
域
因
素 |
商务氛围 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
| 公共配套 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
| 公交便捷度 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
| 基础设施状况 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
| 区域规划环境 |
较好 |
较好 |
较好 |
较好 |
| 主朝向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 |
南北向 |
| 个别因素 |
建筑面积 |
957.3m2 |
1050m2 |
930m2 |
885m2 |
| 容积率 |
1.9 |
2.1 |
2.2 |
2.0 |
| 土地使用年限 |
42年 |
43年 |
43.5年 |
42.5年 |
| 竣工年代成新度 |
1999年12月1日
九成新 |
2000年3月九成新 |
2000年5月九成新 |
2000年8月九成新 |
| 建筑结构 |
混合 |
混合 |
混合 |
混合 |
| 配套设备 |
一般、齐备 |
一般、齐备 |
一般、齐备 |
一般、齐备 |
| 停车位 |
可满足 |
可满足 |
可满足 |
可满足 |
| 内部装饰 |
普通 |
高档、部分豪华 |
中高档 |
中高档 |
| 建筑外观 |
风格新颖 |
风格一般 |
风格新颖 |
风格新颖 |
| 户型、布局 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
合理、便于使用 |
新型办公平面布局 |
3.修正调整过程 以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值。（区域因素与个别因素中子因素权重相同）。
表3 因素条件分值表
| 比较因素 |
估价对象 |
实例A |
实例B |
实例C |
| 坐落 |
××路3号楼5层 |
××路14号楼4层 |
××路4号楼2层 |
××路6号楼3层 |
| 房地产价格/（元/m2） |
|
12915 |
11438 |
12504 |
| 交易情况 |
100 |
100 |
100 |
100 |
| 交易日期 |
100 |
99 |
98 |
99 |
区
域
因
素 |
小计 |
100 |
100 |
100 |
100 |
| 商务氛围 |
|
0 |
0 |
0 |
| 公共配套 |
|
0 |
0 |
0 |
| 公交便捷度 |
|
0 |
0 |
0 |
| 基础设施状况 |
|
0 |
0 |
0 |
| 区域规划环境 |
|
0 |
0 |
0 |
| 主朝向 |
|
0 |
0 |
0 |
| 个别因素 |
小计 |
100 |
106 |
104 |
106 |
| 建筑面积 |
|
-0.5 |
0 |
0.5 |
| 容积率 |
|
-1.5 |
-2 |
-1 |
| 土地使用年限 |
|
1.5 |
2 |
1 |
| 竣工年代成新度 |
|
0 |
0 |
0 |
| 建筑结构 |
|
0 |
0 |
0 |
| 配套设备 |
|
0 |
0 |
0 |
| 停车位 |
|
0 |
0 |
0 |
| 内部装饰 |
|
7.5 |
4 |
4 |
| 建筑外观 |
|
-1 |
0 |
0 |
| 户型、布局 |
|
0 |
0 |
1.5 |
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。
表4 可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
| 项目 |
实例A |
实例B |
实例C |
| 可比实例价格/（元/m2） |
12915 |
11438 |
12504 |
| 交易情况修正 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
| 交易日期调整 |
99/100 |
98/100 |
99/100 |
| 区域因素调整 |
100/100 |
100/100 |
100/100 |
| 个别因素调整 |
100/106 |
100/104 |
100/106 |
| 比准价格/（元/m2） |
12062 |
10778 |
11678 |
4.市场法估价结果 3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：
（12062+10778+11678）/3=11506元/m2
（二）收益法测算
收益法的基本步骤为：
搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益一求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。 建设工程教育网提供
根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
其计算公式如下：
式中：
V一房地产的收益价格；
A一一房地产未来每年净收益；
Y一一房地产的报酬率；
n一一房地产的收益期限；
g一一净收益逐年递增的比率。
1.租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/（m2·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元／（m2·天）。
2.空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90％左右，确定空置率及租金损失率合计为10％。
3.年有效毛收入的确定
有效毛收入=日租金收入×天数/年×（1-置及租金损失率）
4.净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20％。
现时年净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
5.报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
房地产报酬率确定为6％。
6.剩余收益期限的确定根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
7.租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5％。
8.收益价格的确定。
表5 收益法计算过程 （每平方米）
| 租金收入/[元/（m2·天）] |
2 |
| 年计算天数/天 |
365 |
| 空置及租金损失率 |
10% |
| 第1年有效毛收入/元 |
657 |
| 租赁运营费用率 |
20% |
| 减租赁运营成本费用 |
131 |
| 第1年净收益/元 |
526 |
| 土地剩余使用年限/年 |
42 |
| 报酬率 |
6% |
| 租金收入年增长率 |
2.5% |
| 收益价格/（元/m2） |
11360 | 运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m2。
（三）估价对象房地产价格的确定
采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均其有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。
估价对象房地产单价=（11506+11360）/2=11433元/m2 估价对象房地产总价=11433×957.3=10944811元
取整为1094万元。
单价为11433元/m2
六、估价结果
根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5目的市场价值为人民币 壹仟零玖拾肆万元整（RMB 1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币 壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB 11433元/m2）。
附 件
1.《委托司法鉴定函》（复印件）
2.《房屋所有权证》（复印件）
3.《国有土地使用证》（复印件）
4.估价对象地理位置示意图
5.估价对象小区实景照片
6.估价机构资质证书（复印件）
7.估价机构营业执照（复印件）
8.房地产估价师注册证书（复印件）
四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分）。
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m2，总建筑面积6000m2，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。
有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的97％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定在1000元/m2，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。 建设工程教育网整理
2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益
净收益=1000×6000×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25（万元）
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式
采用试算法推算报酬率。具体如下：
求取可比实例报酬率表
| 序号 |
项目 |
案例A |
案例B |
案例C |
案例D |
| 1 |
租金[元/（m2·月）] |
150 |
80 |
82 |
85 |
| 2 |
剩余收益年限n/年 |
40 |
46 |
47 |
46 |
| 3 |
房地产售价V/（元/m2） |
10000 |
6900 |
6500 |
6700 |
| 4 |
报酬率 |
9.994% |
7.909% |
8.092% |
8.005% |
注：上表计算结果无误。
报酬率=（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％
取整报酬率为8.5％。
三、估算装修改造后的办公楼总价值
四、装修改造费用总额
装修改造费用=1000×6000/（1+8.5%）0.5=576.02万元
五、销售费用与销售税费
销售费用与销售税费=3981.45×7％/（1+12％）=248.84万元
六、购买现厂房的税费
设估价对象的市场价格总价为V，则
购买现厂房的税费总额=V×3％
七、计算估价对象在估价时点的市场价格。
估价对象的市场价格总价V=3554.87-248.84-576.02-0.03V
V=2650.50万元
单价=2650.50/6000=4417.49元/m2
参 考 答 案
一、问答题
（一）答：
有问题去论坛讨论
|
