（2）比较修正。

　　1）交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。

　　2）交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。

　　房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。

表2     房地产状况因素修正系数及计算表

可比实例/项目		A	B	C
		××大厦 首层商铺	××花园 首层商铺	××大楼 首层商铺
交易日期		100/100	100/100	100/100
交易情况		100/100	10/00	100/100
房 地 产 状 况 因 素	地段等级	100/100	100/98	100/98
	繁华程度	100/100	100/97	100/101
	交通便捷度	100/100	100/100	100/100
	公共配套设施	100/100	100/100	100/100
	建筑装修	100/100	100/100	100/100
	设施设备	100/100	100/98	100/102
	商铺类型	100/100	100/100	100/102
	建筑结构	100/100	100/100	100/100
	朝向	108/99	1110/98	100/100
	临路状况	100/100	100/100	100/100
交易价格		10500元/m2	9091元/m2	9562元/m2
可比实例修正后价格		10606元/m2	9958元/m2	9285元m2

　（3）比准价格计算。根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：

　　利用实例A计算为10606元/m2；

　　利用实例B计算为9958元/m2；

　　利用实例C计算为9285元/m2。

　　从测算结果栗看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。

　　2.测算2层商铺价格

　　估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。

　　××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50％，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：

　　9950×50％=4975元/m2

　　3.测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：

　　121.85×（9950+4975）=181.86万元

　　（二）收益法

　　1.估算有效毛收入

　　（1）潜在毛收入。潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的X×大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/（月/m2），则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086元

　　（2）有效毛收入。由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：

　　有效毛收入=潜在毛收入×（1-收入损失率）

　　空置率和租金损失率分别为10％和5％，则年有效毛收入为：

　　190086×（1-10％）×（1-5％）=162524元

　　2.确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，。具体计算如下：

　　（1）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12％，营业税及附加为租金收入的5.85％，则年税金为：

　　162524×（12％+5.85％）=29011元

　　（2）管理费和租赁费用。指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5％，则：

　　162524×2.5％=4063元

　　（3）维修费。指为保证房屋正常使用，每年需支付的修缮费，为4800元（取值及计算过程略）。

　　（4）保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰=731元

　　（5）运营费用合计

　　年运营费用=（1）+（2）+（3）+（4）
　　=38605元

　　3.确定房地产年净收益

　　房地产年净收益=年有效毛收入一年运营费用
　　=162524-38605
　　=123919元

　　4.确定报酬率

　　报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8％（取值理由及过程略）。

　　5.确定收益年限n

　　估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0％，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：

　　未来可获收益的年限n=58.9年

　　6.计算房地产收益价格

　　即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。

　　六、估价结果确定

　　经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术半均值确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60％，收益价格的权重为40％，则估价对象最终估价结果为：

　　房地产总价=181.86×60％+153.23×40％
　　　　　　　=170.41万元

　　房地产单价=170.41×10000/243.70=6993元/m2

　　估价结论：估价对象在估价时点2066年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万零肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整

附件（略）

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）

　　估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层；其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2（含独立使用的车棚300m2），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格15007元/m2。工程自2006年9月1日开工，预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格。有关资料如下：

　　1.房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5％，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4％。

　　2.建筑安装工程费为1100元/m2专业及管理费为建筑安装工程费的8％。

　　3.商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10％。按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2，运营费用率为24％。

　　4.商品住宅建成半年时可售出30％，平均价格为2700元/m2，建成～年时可售出60％平均价格为2800元/m2；剩余的10％会在建成一年后售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5％。

　　5.房地产报酬率为8％，折现率为12％，贷款年利率为6％，销售利润率为20％，估自测算如下（节选）：

　　采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

　　解：

　　1.开发完成后的房地产总价值

　　总建筑面积=10000×5=50000m2

　　住宅总面积=50000-9000=41000m2

　　（1）商铺开发完成后的房地产总价值

　　每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）
　　　　　　　　　　　　　　=50×12×（1-10％）=540元/m2

　　每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
　　　　　　　　　　　　=540×（1-24％）=410.40元/m2

　　商铺开发完成后的单价=410.4018％×[11-1/（1+8％）×47]×1/（1+8％）×2.5
　　　　　　　　　　　　=4118.45元/m2

　　商铺开发完成后的总价=4118.45×9000=3706.61万元

　　（2）住宅开发完成后的总价值=41000×30％×2700/（1+12％）×2.5+60％×2800/(1+12％）
　　　　　　　　　　　　　　　　×3+10％×2900/（1+12％）×3.5=8204.06万元

　　（3）开发完成后的房地产总价值=3706.61+8204.06=11910.67万元

　　2.扣除项目

　　（1）建安工程费=50000×1100/（1+12％）=4910.71万元

　　（2）专业及管理费用=4910.71×8％=392.86万元

　　（3）销售费用和销售税费总额=11910.67×（3.5％+5.5％）=1071.96万元

　　（4）销售利润=11910.67×20％=2382.13万元

　　（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4％=0.04V

　　3.总地价

　　2006年9月1日的总地价：

　　V=11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V

　　V=3031.74万元

参考答案

　　一、问答题

　　（一）答：

　　1.经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

　　2.该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

　　（1）以房屋权属证书及权属档案的记载为准；

　　（2）当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定：

　　（3）拆迁人和被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定；

　　（4）对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

　　（二）答：

　　1.不可取。

　　因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。

　　2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：

　　（１）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；

　　（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；

　　（3）应考虑是否存在无形收益。

　　3.确定自营部分净收益时应注意：

　　（1）测算正常客观的净经营（营业）收入；

　　（2）应扣除正常商业利润。

　　或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非

　　房地产本身要素所产生的收益。

　　或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费

　　用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。

　　（三）答：

　　1.错误有：

　　（1）应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用（或重置价格）。

　　或：不应采用实际支出时的各项成本费用。

　　（2）应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　或：不应计自至估价时点。

　　（3）利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　或：利润不应是开发商的期望利润。

　　2.重置价格还应减去折旧。

　　或：（1）或能存在的施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　（2）可能存在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧。

　　（3）可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

　　二、单项选择题

　　（一）1.B2.A3.D4.D

　　（二）5.C6.D7.C

　　（三）8.D9.B10.A

　　三、指错题

　　1.致委托方函缺估价时点。

　　2.致委托方函缺估价报告应用的有效期。

　　3.结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积（或分摊土地面积）。

　　4.结果报告估价方法中缺估价方法定义（或各种方法未做说明）。

　　5.结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为："如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。"

　　6.技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。

　　7.比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。

　　8.缺少可比实例因素的分析说明（或缺少可比实例因素修正系数取值说明）。