1.可比实例的选取 估价人员通过市场调查，按时用途：结构、地段等级等相同或相似，成变日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例，具体情况见下表（房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略）。

项目	可比实例A	可比实例B	可比实例C	估价对象
坐落	××路××号	××路××号	××路××	××路××号
用途	××写字楼	××写字楼	××写字楼	××写学楼
交易情况	协议	拍卖	招标	协议
交易日期	2003年12月10日	2004年2月10日	2004年4月10日	2004年10月10日
成交价格	6300	6750	6760
地上建筑层数	26	28	30	30
个别因素（综合）	一般	一般	一般	一般
付款方式	一次性付款	一次性付款	一次性付款	——

　　2.比较修正过程

　　（1）交易情况修正。由于实例B、C的交易方式为拍卖、、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2％和1％，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100、100/102、100/101。

　　（2）交易、日期修正。根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产业的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5％，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100、104/100、103/100。

　　（3）区域因素修正：估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为100/99、100/101、100/100。

　　（4）个别因素修正。估价经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2％，实例8的个别因素状况比估价对象好1％，实例C的个别因素状况比估价对象差1％（具体分析判断过程略），故实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98、100/101、100/99。

　　3.求取比准价格

　　实例A：

　　6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98）=6818元/ｍ2

　　6750×（100/102）×（104/100）×（100/101）×（100/98）=6747元m2

　　6760×（100/101）×（103/100）×（100/100）×（100/99）=6963元/m2

　　由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均值作为估价

　　对象的单位比准价格：

　　单位比准价格=（6818+6747+6963）/3=6843元/m2

　　故运用市场法的估价结果为：

　　比准价格=6843×3000＝20529.00万元

　　七、估价结果确定

　　由于采用收益法和市场法估价的结果非常接近，故取两种估价方法估价结果的简单算术平均数作为估价对象房地产的价格。

　　估价对象房地产价格=（20170.26+20529.00）/2＝20349.63万元

　　取整为20350（精确到万元）

　　单位价格：20350+38000=5355元/m2（取整）

　　估价人员根据估价目的，按时房地产估价的估价原则、.方法和程序，并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点2004年10月10日的抵押价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整。单价：（略）

　　四、指出并改正下面估价报告片断中的错误。（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错１处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）。

　　某房地产开发商于2000年12月通过出让方式，以1200元/m2的价格取得1000m2的国有土地使用权，土地用途住宅，土地使用年限自2001年1月1日至2070年12月31日，规划房屋建筑面积12000m2：该项目享受应上缴政府部门的市政配套设施费等合计300元/m2减免30％的政策优惠；项目全部以房地产开发商的资本金投入并自行销售。估价人员掌握如下与本次估价相关的估价时点时的资料与参数，并拟以成本法评估项目竣工日2003年12月31日该房地产的市场价值。

资料与参数表

名称	参数值	名称	参数值
契税税率	4%	该区域同类住宅用地招标拍卖的平均出让价格	16120元/m2
营业税、城市维护建设税和教育费附加	55%	同类建筑物重置价格	1000元/m2
专业费用率	建筑物建造成本的6%	土地报酬率	5%
一年期贷款年利率	6%	管理费用	30元/m2
直接成本利润率	20%	销售费用率	2.5%

　　评估测算如下（节选）：

　　1.土地年期修正系数置：

　　K=[1-1/（1+5％）67]/[1-1(1+5％）70]

　　2.土地取得成本：

　　10000×1600×0.9946=15913600元

　　3.开发成本：

　　①12000×1000=12000000元

　　②12000000×6％=720000元

　　③上缴市政配套建设费等：12000×300×（1-3％）=252000元

　　④开发成本小计：12000000+720000+2520000=15240000元

　　4.管理费用：

　　12000×30=360000元

　　5.投资利息正常建设期为1年，土地取得成本设定在建设期初一次性投入，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入，资本金视同借入资金；则投资利息：

　　15913600×[（1+6％）-1]+（15240000+360000）×[1+6％]0.5-1]=1415999元

　　6.开发利润：

　　（15913600+15240000）×20％=6230720元

　　7.销售税费：

　　（15913600+15240000+360000+1415999+6230720）×8％=39160319319×8%=3132826元

　　8.评估价值：

　　总价值=（39160319+3132826）×（1+4％）=42293145×（1+4%）=43984871元

　　单位价值=43984871÷12000≈3665元/m2

参考答案

　　一、问答题。

　　（一）答：

　　1.选用假设开发法和市场法进行估价；

　　2.了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况；

　　3.了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本；

　　4.分析确定土地的最佳开发方案；

　　5.了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式，（租或售），运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格；

　　6.选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格；

　　7.综合两种方法的结果，确定最终估价结果；

　　8.根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

　　（二）答：

　　1.（1）估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；

　　（2）收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；

　　（3）净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用（含利息收益）及所得税等，包含了正常的商业利润等；

　　2.收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限（或者土地使用终止年短于建筑物寿命终止年）；

　　3.估价采用的成本应为估价时点的社会平均（客观）成本（或者：实际成本不一定是社会平均（客观）成本。

　　（三）答：

　　甲公司可能提出的要求：

　　1.按改造后的办公用途市场价值进行评估；

　　2.对办公楼承租人损失进行评估；

　　3.对装修、改造费用进行评估。

　　房地产估价机构可做的答复：

　　1.应按改造前的工业用途评估（笔者注：按法定用途），评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。

　　2.经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。

　　3.对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

　　二、单项选择题

　　（一）1.A2.C3.C4.D

　　（二）5.A6.B7.A

　　（三）8.C9.D10.B

　　三、指错题

　　1.致委托人函中没有说明估价时点；

　　2.致委托人函中缺法定代表人的签名；

　　3.估价方法中未说明收益法和市场法的定义；

　　4.地下车位100％的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由；

　　5.收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租金计算，租约期外按市场租金计算；

　　6.年有效毛收入中押金收益也应乘出租率90％。

　　7.年管理费的计算基础错误，押金的利息不应计算管理费，确定管理费率缺理由；

　　8.年保险费的计算基础错误，应以建筑物现值作为计算年保险费的基础，保险费率的确定缺理由；

　　9.求取收益价格中有限年期公式错（注：这是文员的笔误）；

　　10.交易情况的修正缺乏理由，招标价和拍卖价不一定比协议价更高；

　　11.区域因素修正错误（应该是可比实例在成交日期的区域因素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比）；

　　12.个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致（注：个别因素修正都是一般）；

　　13.市场法中没有说明是否包含地下车位的价值；

　　14.估价报告不完整，缺少附件。

　　四、改错题

　　1.土地取得成本：10000×16000×0.9946×1.04=16550144元

　　2.配套费用：12000×300=36000000元

　　3.销售税费:（15913600+15240000+1415999+6230720）×8％/（1-8%）=3405.245元

　　4.评估价格：15913600+15240000+360000+11415999+6230720+132826=42293145元/月

　　主要考查的是契税问题和客观成本与实际成本的知识点。