一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）

　　1.下列不属于房地产区位因素的是（　）。
　　A.交通
　　B.用途
　　C.环境
　　D.楼层

　　2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（　）万元。
　　A.96
　　B.192
　　C.240
　　D.480

　　3.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（　）元/m2。
　　A.3000
　　B.3277
　　C.3295
　　D.3599

　　4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（　）。
　　A.036
　　B.122
　　C.2.78
　　D.325

　　5.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（　）。
　　A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
　　B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
　　C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
　　D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

　　6.某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5％，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（　）元/m2。
　　A.3300
　　B.3324
　　C.3335
　　D.3573

　　7.某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（　）万元。
　　A.93.75
　　B.115
　　C.293.75
　　D.315

　　8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（　）下的估价结果具有近似性。
　　A.同一估价原则、同一估价时点
　　B.同一估价目的、同一估价方法
　　C.同一估价目的、同一估价时点
　　D.同一估价原则、同一估价目的

　　9．某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（　）元/m2。
　　A.200
　　B.300
　　C.700
　　D.1000

　　10．某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（　）元/m2。
　　A.2160
　　B.2175
　　C.2181
　　D.2205

　　11.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（　）元/m2。
　　A.2700.8
　　B.2800.1
　　C.2800.8
　　D.2817.7

　　12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（　）元/m2。
　　A.2593
　　B.2619
　　C.2727
　　D.2862

　　13.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　）元/m2。
　　A.2139
　　B.2146
　　C.2651
　　D.2659

　　14.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（　）。
　　A.0.95
　　B.0.99
　　C.1.01
　　D.1.05

　　15.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（　）。
　　A.某标准厂房
　　B.某酒厂厂房
　　C.某待出让土地
　　D.某写字楼

　　16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（　）元/m2。
　　A.1840
　　B.2840
　　C.2966
　　D.3000

　　17.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（　）万元。
　　A.4091
　　B.4182
　　C.4250
　　D.5000

　　18.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（　）万元。
　　A.400
　　B.628
　　C.656
　　D.700

　　19.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（　）年。
　　A.45
　　B.50
　　C.52
　　D.55

　　20.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为（　）万元。
　　A.375B.57
　　B.3942.03
　　C.3966.10
　　D.476985

　　21.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于（　）元/m2。
　　A.3816
　　B.3899
　　C.4087
　　D.4920

　　22.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。
　　A.521
　　B.533
　　C.695
　　D.711

　　23.已知～年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（　）。
　　A.7.78％
　　B.8.28％
　　C.13.21％
　　D.14.21％

　　24.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（　）。
　　A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期
　　B.待开发房地产建设发包日期
　　C.取得待开发房地产的日期
　　D.房地产开发完成并投入使用的日期

　　25.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（　）。
　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余

　　26.现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（　）万元。
　　A.766
　　B.791
　　C.913
　　D.1046

　　27.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（　）方法进行测算。
　　A.平均增减量法
　　B.平均发展速度法
　　C.移动平均法
　　D.指数修匀法

　　28.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　）。
　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动
　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

　　29.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（　）m。
　　A.22
　　B.28
　　C.38
　　D.50

　　30.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（　）万元。
　　A.23.4
　　B.28.6
　　C.33.4
　　D.46.8

　　31.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（　）。
　　A.3％
　　B.3.5％
　　C.7％
　　D.4％

　　32.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　）。
　　A.房地产投机
　　B.物价变动
　　C.财政收支状况
　　D.居民收入水平

　　33.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（　）。
　　A.单独深度价格修正率
　　B.累计深度价格修正率
　　C.平均深度价格修正率
　　D.加权深度价格修正率

　　34确定估价对象及其范围和内容时，应根据（　），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
　　A.估价原则
　　B.估价目的
　　C.估价方法
　　D.估价程序

　　35.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（　）年。
　　A.15
　　B.16
　　C.17
　　D.20

　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）

　　1.下列属于土地使用管制的事项有（　）。
　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通
　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施
　　C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0
　　D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路
　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发

　　2．某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58％。则下列说法中正确的有（　）。
　　A.该房地产的实际价格等于名义价格
　　B.该房地产的名义价格为50万元
　　C.该房地产的实际价格高于50万元
　　D.该房地产的实际价格为50万元
　　E.该房地产不存在名义价格

　　3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（　）。
　　A.卖方和买方掌握必要的市场信息
　　B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
　　C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
　　D.卖方和买方追求各自利益的最大化
　　E.卖方和买方急于完成交易

　　4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（　）时，便为最高最佳使用。
　　A.与外部环境最协调
　　B.达到规模递增
　　C.内部构成要素的组合最适当
　　D.外部环境与内部因素相关联
　　E.外部环境要素为最适当的组合

　　5市场法中实物状况比较和调整的内容包括（　）。
　　A.环境
　　B.地形地势
　　C.外部配套设施
　　D.内部基础设施完备程度
　　E.装饰装修

　　6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（　）。
　　A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）