14、在下列费用中，属于债务融资成本的有（　　）。
　　A．承诺费
　　B．手续费
　　C．担保费
　　D．利息
　　E．税费

　　15、写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（　　）。
　　A．商业信誉和财务状况
　　B．面积需求大小
　　C．租金支付方式
　　D．物业服务需求
　　E．与写字楼业主的关系

　　三、判断题（共15小题，每题1分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）

　　1、对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。　　（　　）

　　2、系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。　　（　　）

　　3、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或己签订（正式）销售合同的商品房屋面积。　　（　　）

　　4、房地产空间市场上的需求者就是房地产资产市场上的供给者。　　（　　）

　　5、在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。　　（　　）

　　6、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。　　（　　）

　　7、资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（　　）

　　8、对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。　　（　　）

　　9、房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。　　（　　）

　　10、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物2m之外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。　　（　　）

　　11、损益表反映了房地产项目在开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可以用来计算内部收益率和投资回收期等评价指标。　　（　　）

　　12、商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。　　（　　）

　　13、房地产项目的盈亏平衡分析包括最低租售价格分析、最高土地获取成本分析、最高租售数量分析和最高工程费用分析等多种形式。　　（　　）

　　14、房地产资产管理以运行管理为主，指导物业管理和设施管理公司的工作，目标是实现资产价值的最大化。　　（　　）

　　15、零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。　　（　　）

　　四、计算题（共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分）

　　1．某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：

　　（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？

　　（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）

　　2．某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0％，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70％，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10％。预计购物中心的出租率为95％，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35％。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：

　　（1）若开发商要求的自有资金目标收益率为20％，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?

　　（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13％，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）

　四、计算题

　　1．解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60％/12=0.5％，R=9.6％

　　（1） 求购房最高总价

　购房最高总价=P／70％=279161.54／70％=39.88万元

　　（2）求出售原有住房时间

　　住房市场价值V=A×12／R=2000×12／9.6％=25万元

设剩余M个月需要偿还25万元，则有

　　有：（1+0.％）M=2.667

　　M=log2.667/（1+0.5％）=196.66个月

　　240-196=44个月

　　在还款44个月之后出售住房

　　2．解：

　　解法一：叙述法

　　一、设最低基础租金为x，求最低基础租金

　　（1）计算各年自有资金净现金流量

　　1）第1年年初净现金流量=-5400万元

　　2）第2年年初：投资=-5400万元；甲银行贷款5400万元

　　净现金流量=-5400+5400=0万元

　　3）第3年年初：

　　归还甲银行贷款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87万元

　　乙银行贷款=9093.87万元

　　净现金流量=-9093.87+9093.87=0万元

　　4）第3、4年年末：

　　还本付息=9093.87×7％=636.57万元

　　营运成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％万元

　　经营收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）万元

　　净现金流量-（0.9975x+1000）×65％万元

　　5）第5年年末：

　　还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元

　　营运成本=（0.9975x+1000）×35％万元

　　经营收入=（0.9975x+1000）万元

　　转售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5万元

　　净现金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]×65％×9.5-9730.44

　　=（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44万元

　　（2）求基础租金

　　二、计算全投资内部收益率FIRR

　　（1）计算各年净现金流量

　　1）第1年年初投资=8100万元

　　2）第2年年初投资=5400万元

　　3）第3年、4年年末：

　　经营收入=0.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35％=1018.57万元

　　净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元

　　4）第5年年末：

　　经营收入=43.9975×1915+1000=2910.21万元

　　经营成本=2910.21×35％=1018.57万元

　　转售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55万元

　　挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元

　　（2）计算内部收益率

　　设i 1=13％，则有：

　　解法二：图表法

　　一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x

　二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表：